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Erfolgreiche Kündigung – in 3 Schritten zum Ziel

Damit eine Kündigung erfolgreich durchgesetzt werden kann, müssen – sollte der Fall vor Gericht landen – 3 Schritte erfolgen: Das sind die Abmahnung, die Kündigung und ein rechtssicherer Beweis des Kündigungsgrundes:

Schritt 1: Die rechtssichere Abmahnung

Eine rechtssichere Abmahnung auszusprechen ist gar nicht so schwierig. Nur leider passieren Vermietern immer wieder die gleichen Fehler, die letztendlich sehr teuer werden können.

Eine Abmahnung ist stets der Vorläufer zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Und wenn die Abmahnung nicht korrekt ausgesprochen wurde, kann das in einem späteren Räumungsverfahren dazu führen, dass die Kündigung nicht rechtmäßig ist, der Mieter in der Wohnung bleiben kann und der Vermieter sämtliche Verfahrenskosten zu zahlen hat. Deshalb sollte bei der Abmahnung alles gut durchdacht sein.

  1. Zunächst einmal werden Abmahnungen ausschließlich schriftlich ausgesprochen. Das ist zwar keine gesetzliche Voraussetzung, eine ordnungsgemäße mündliche Abmahnung allerdings in einem Prozess später zu beweisen, ist ausgesprochen schwierig.
  2. Weiterhin sollte für jeden abzulehnenden Pflichtverstoß eine einzelne Abmahnung verwendet werden. Alles andere kann dazu führen, dass die gesamte Abmahnung unwirksam wird, wenn nur ein Pflichtverstoß nicht korrekt abgemahnt wurde.
  3. Das Fehlverhalten muss ganz konkret mit Datum und gegebenenfalls Uhrzeit beschrieben werden.
  4. Dann wird das richtige, vertragsgerechte Verhalten, das vom Mieter erwartet wird, beschrieben.
  5. Zum Abschluss sollte darauf hingewiesen werden, dass der Mieter im Wiederholungsfall mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen muss.

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  7. Wurde die Abmahnung fertiggestellt, sollte man dafür sorgen, dass diese rechtssicher zugestellt wird. Die Zustellung muss im Zweifel bewiesen werden. Am besten wird eine Abmahnung durch einen vertrauenswürdigen Boden zugestellt.

Schritt 2: Die fristgerechte Kündigung wegen Vertragsverletzungen

Bei Vertragsverletzungen denken viele spontan an die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei ist in vielen Fällen die ordentliche fristgemäße Kündigung die richtige Karte, die man ziehen sollte. Bei der fristgemäßen Kündigung muss immer eine Kündigungsfrist eingehalten werden. Dies bedeutet, dass die Wirkungen der Kündigung erst später einsetzen, nämlich zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin.

Dagegen treten die Wirkungen der fristlosen Kündigung immer sofort ein. Das Mietverhältnis wird also mit Zugang der Kündigung rechtlich beendet, auch wenn der Mieter vielleicht erst 2 Wochen später auszieht. Die Miete erhalten Vermieter während dieser Zeit als Nutzungsentschädigung weiter.

Die Voraussetzungen für eine ordentliche fristgemäße Kündigung findet man in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine ordentliche Kündigung dürfen Vermieter nur dann aussprechen, wenn man ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Ein solches Interesse haben Vermieter unter anderem, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Dieses kommt auf jeden Fall in Betracht, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug ist. Der Mieter muss also mit 2 aufeinander folgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug sein.

Beispiel: Der Mieter hat bis zum 3. Werktag eines Monats die Miete zu zahlen. Er zahlt die Miete weder für Juli noch bis zum 3. Werktag des Monats August. Damit ist er mit 2 aufeinander folgenden Terminen in Verzug und der Vermieter kann kündigen.

Eine Kündigung ist auch möglich, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit insgesamt 2 Monatsmieten im Rückstand ist.

Beispiel: Der Mieter hat monatlich 500 € zu zahlen. In den Monaten April, Mai, Juni und Juli zahlt er jeweils nur 250 €. Damit schuldet er dem Vermieter insgesamt einen Betrag, der 2 Monatsmieten entspricht, und der Vermieter kann ebenfalls eine Kündigung aussprechen.

Schritt 3: Kündigungsgründe rechtssicher beweisen

Viele Vermieter haben ungerechtfertigter Weise Angst davor, Kündigungsgründe nicht beweisen zu können. Dabei ist die Beweisfrage nicht immer das Streitentscheidende. Denn: Beweisen müssen Vermieter nur etwas, was auch streitig ist.

Zieht der Mieter zum Beispiel nach einer verhaltensbedingten Kündigung während der Kündigungsfrist aus, stellt sich häufig die Frage der Beweisbarkeit gar nicht mehr. Kommt es aber zu einem Prozess, gilt für die Darlegungs- und Beweislast Folgendes:

Zunächst sollten Vermieter die Kündigungsgründe nachvollziehbar darlegen können. Das hört sich einfach an, ist es aber nicht immer. Haben Vermieter eine Kündigung wegen ruhestörenden Lärms ausgesprochen, gilt es nun, die einzelnen Unruhezeiten darzustellen. Dies ist noch keine Frage der Beweisbarkeit. Denn beweisen müssen Vermieter nur das, was zwischen ihm und dem Mieter auch wirklich streitig ist.

Beispiel: Der Vermieter hat wegen Ruhestörungen gekündigt, aber der Mieter zieht nicht aus. Nun verklagt ihn der Vermieter auf Räumung. Der Vermieter legt dem Amtsgericht ein Lärmprotokoll vor, aus dem sich 20 Ereignisse ergeben. Der Mieter gibt nun 12 dieser Lärmbelästigungen zu, beispielsweise weil ein Leugnen keinen Sinn hat, weil die Polizei vor Ort war oder weil der Mieter sein Verhalten einfach in Ordnung findet. Nun hat er nur noch die restlichen 8 Lärmbeschwerden zu beweisen.

Anhand dieses Beispiels können Vermieter erkennen, dass die Frage der Beweisbarkeit ist auf der zweiten Ebene wichtig ist. Auf der ersten Ebene haben Vermieter die Pflichtverletzungen des Mieters zunächst darzustellen. Erst dann stellt sich die Frage der Beweisbarkeit, wenn das überhaupt noch erforderlich ist.

Als Beweismittel kommen u.a. Zeugenaussagen, Urkunden und Schriftstücke oder auch Sachverständigengutachten in Betracht. Wichtig: Als Zeuge dürfen weder die Mieter noch man selbst als Vermieter auftreten. Das sind die Parteien des Verfahrens. Angehörige dürfen jedoch als Zeugen benannt werden!

16. September 2015

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