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Erhaltungsaufwendungen – Splitten Sie die Absetzung oder nicht?

Neben dem sofortigen Abzug der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei Ihren Vermietungseinkünften haben Sie ein Wahlrecht, das Ihnen ermöglicht, den Aufwand nicht sofort im Zahlungsjahr ansetzen zu müssen.

Danach können Sie den getätigten Erhaltungsaufwand auf die kommenden 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilen.

Die Ausübung dieses Wahlrechts ist immer dann sinnvoll, wenn Sie damit rechnen, dass die Einkommensteuerbelastung der kommenden Jahre höher sein wird als die jetzige.

Sie können ein Wahlrecht nutzen

Damit die steuerliche Entlastung im Zahlungszeitpunkt der Erhaltungsaufwendungen nicht zu gering wird, empfiehlt es sich in solchen Fällen von Ihrem Wahlrecht Gebrauch zu machen.

Voraussetzungen für das Wahlrecht

Bevor Sie jedoch tatsächlich in den Genuss des Wahlrechts kommen, sind noch 2 Voraussetzungen zwingend.

Zum einen muss das Haus Privatvermögen sein. Es darf also nicht zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehören.


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Zum anderen muss die Immobilie überwiegend, also zu mehr als der Hälfte der Grundfläche, zu Wohnzwecken genutzt werden.

Ihr typisches Vermietungs- und Verpachtungsobjekt wird diese beiden Voraussetzungen jedoch in aller Regel erfüllen. Daher können Sie bei Bedarf das Wahlrecht zur Verteilung von Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre in Anspruch nehmen.

Vorsicht bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Bei sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen müssen Sie jedoch besonders Acht geben. Hier besteht die Gefahr, dass Aufwendungen dem Grunde nach zwar Erhaltungsaufwand darstellen.

Sie werden jedoch aufgrund der Höhe der Aufwendung (15% der Anschaffungskosten des Gebäudes) und ihrer zeitlichen Nähe zur Anschaffung der Immobilie (innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung) als Herstellungsaufwand qualifiziert.

In der Folge können die Aufwendungen dann nur über die Gebäudeabschreibung zur Minderung Ihrer Vermietungseinkünfte und damit zur Minderung Ihrer Einkommensteuerbelastung beitragen.

Ein sofortiger Werbungskostenabzug oder das Wahlrecht zur Verteilung der Aufwendungen auf 2 bis 5 Jahre hingegen scheiden aus.

Dies ist in aller Regel wegen der dann geltenden Abschreibungsdauer ein deutlicher Nachteil.

Dies will der Gesetzgeber damit erreichen

Hintergrund dieser Regelung ist der Wille des Gesetzgebers zu verhindern, dass betuchte Steuerbürger renovierungsbedürftige Immobilien erwerben und diese kostenaufwendig in Stand setzen (also Vermögen schaffen).

Der Staat wird in solch einem Fall über den sofortigen Werbungskostenabzug und dem folgend über die steuermindernde Verrechnung eines Vermietungsverlusts an den Renovierungskosten beteiligt.

Würde hingegen eine bereits einwandfrei instand gesetzte Immobilie erworben, müsste der Steuerpflichtige indes einen Kaufpreis entrichten, der nur über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden könnte.

Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sollen ein ähnliches Ergebnis fingieren.

Vermeiden Sie anschaffungsnahe Herstellungskosten

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten können grundsätzlich nur Baumaßnahmen gehören, die nach dem 31.03.2003 begonnen wurden.

Sofern diese Baumaßnahmen nun innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden (zeitliche Voraussetzung) und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes (Voraussetzung der Höhe nach) übersteigen, wird das Finanzamt anschaffungsnahen Herstellungsaufwand annehmen.

Da aus steuerlicher Sicht die Qualifizierung als anschaffungsnahe Herstellungskosten meist nicht günstig ist, gilt es also darauf zu achten, dass mindestens eine der beiden Voraussetzungen nicht erfüllt ist.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.