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Erhöhung der Vorauszahlung der Betriebskosten

Als Vermieter sind Sie berechtigt, von Ihrem Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten zu verlangen.

So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 560.

Sind die Betriebskosten gestiegen, dürfen Sie die Vorauszahlungen erhöhen.

Für eine solche Erhöhung brauchen Sie die Zustimmung Ihres Mieters nicht.

Die erhöhte Nebenkosten-Vorauszahlung schuldet Ihr Mieter dann mit Beginn des übernächsten auf die Erklärung folgenden Monats.

Erhält Ihr Mieter das Erhöhungsverlangen etwa im September 2010, schuldet er die Erhöhung ab November 2010.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden

Lange Zeit war unklar, ob eine solche Vorauszahlungserhöhung auch dann möglich ist, wenn ein Vermieter die 12-monatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB versäumt hat.

Dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) angenommen und sie bejaht (Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 258/09).


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Im entschiedenen Fall forderte ein Vermieter eine höhere Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Grundlage hierfür war die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005, die der Mieter jedoch erst im Juni 2007 erhalten hatte.

Der Mieter sah sich aufgrund der Überschreitung der 12-monatigen Abrechnungsfrist nicht zur Zahlung der erhöhten Vorauszahlung verpflichtet.

Nach Frist nur Nachforderung ausgeschlossen

Der BGH gab dem Vermieter Recht: Nach Auffassung der Karlsruher Richter stand die Überschreitung der Abrechnungsfrist einer Erhöhung der Vorauszahlung nicht entgegen.

Bei Überschreitung der Abrechnungsfrist sieht das BGB als ausdrückliche – und einzige – Sanktion nämlich vor, dass der Vermieter eine Nachforderung der Betriebskosten nicht mehr durchsetzen kann.

Daher konnte der Vermieter trotz verspäteter Abrechnung eine Erhöhung der Vorauszahlungen durchsetzen.

Sollte es Ihnen also trotz aller Vorsicht passieren, dass Sie die 12-monatige Abrechnungsfrist des BGB überschreiten, fühlen Sie sich dadurch nicht gehindert, von Ihrem Mieter eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung zu verlangen.

Denn das ist nach der Rechtsprechung des BGH möglich.

Leserfrage

Da die Betriebskostenvorauszahlungen von mir recht niedrig angesetzt waren, der Mieter aber viel verbraucht hat, ist jetzt eine erhebliche Nachzahlung fällig.

Mein Mieter meint, ich hätte ihn über die Höhe der entstehenden Betriebskosten getäuscht und er brauche jetzt nicht zu zahlen. Das kann doch nicht sein, oder?

Immer wieder glauben Mieter, die Nachzahlung verweigern zu können, wenn sie von ihrer Höhe überrascht sind.

Doch auch wenn die Nachzahlung die geleisteten Vorauszahlungen um ein Vielfaches überschreitet, muss Ihr Mieter zahlen.

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen betont, dass ein Mieter nicht ohne Weiteres darauf vertrauen darf, dass die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen die entstehenden Betriebskosten im Großen und Ganzen decken (BGH, Urteil v. 28.04,04, Az. XII ZR 21/02, v. 11.02.04, Az. VIII ZR 195/03 sowie v. 09.12.09, Az. XII ZR 109/08).

Nur wenn Sie besonderes Vertrauen in die Angemessenheit der Vorauszahlungen geweckt haben, braucht der Mieter ausnahmsweise nicht die gesamten Nachzahlungen zu leisten.

Beispiele: Der Vermieter betont bei den Vertragsverhandlungen auf Nachfrage des Mieters wahrheitswidrig, dass die Betriebskosten nicht höher liegen werden.

Oder im Vertrag steht: „Die angemessenen Vorauszahlungen betragen x €.“

10. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.