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Erklärungsbedarf bei Umlage von gestiegenen Betriebskosten

Gestiegene Betriebskosten können Sie durchaus auf Ihren Mieter umlegen.

Jedoch nur dann, wenn Sie ihm den Preisanstieg erklären.

In einem vom Berliner Kammergericht gefällten Urteil hatte ein Vermieter um 69% gestiegene Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung umgelegt.

Der Mieter hatte die Nachzahlung verweigert.

Zwar gaben die Berliner Richter dem Mieter Recht, dies jedoch nur, weil der Vermieter ihm den Preisanstieg nicht ausreichend erklärt hatte.

Die Richter wiesen ausdrücklich darauf hin, dass auch ein starker Preisanstieg möglich sein kann, eine Preissteigerung um mehr als 10% jedoch einer besonderen Begründung bedürfe (KG Berlin, Urteil v. 12.01.06, Az. 12 U 216/04).


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Schriftliche Erklärung bei Erhöhung der Betriebskosten

Also: Bei einer Erhöhung der Betriebskosten um mehr als 10% genügen Sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn Sie Ihren Mietern die Preissteigerung mit sachlichen Argumenten – am besten in schriftlicher Form – erklären. Dies gilt selbstverständlich nur dann, wenn die gestiegenen Kosten selbst noch wirtschaftlich sind.

Legen Sie Betriebskosten um, die entweder von ihrer Art her unwirtschaftlich sind oder für das konkrete Mietobjekt nicht sinnvoll sind, kann Ihr Mieter diese insgesamt aus der Abrechnung streichen. Mit anderen Worten: Er muss diese Kosten gar nicht tragen.

Bei überhöhten Kosten ist nur der überhöhte Anteil zu streichen. Ihr Mieter muss die Betriebskosten in angemessener Höhe begleichen.

Kommt es wegen überdurchschnittlich hoher Betriebskosten zu einem Rechtsstreit, haben Sie darzulegen und zu beweisen, dass Sie wirtschaftlich und sparsam gehandelt haben.

Bestreitet Ihr Mieter etwa die Notwendigkeit der geforderten Gartenpflegekosten, obliegt Ihnen die Nachweispflicht. Haben Sie hier mehrere Vergleichsangebote eingeholt, wird Ihnen dieser Nachweis durch deren Vorlage sicher leicht gelingen.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der in §556 Abs. 3 und §560 Abs. 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert ist, sind nur solche Betriebskosten umlegbar, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung entstehen.

Daraus folgt, dass Sie dazu verpflichtet sind, auf die wirtschaftliche Angemessenheit der Kosten zu achten.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gilt auch im Gewerbemietrecht

Auch wenn §556 und §560 BGB für das Gewerberaummietrecht keine Anwendung finden, ergibt sich die Geltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für das Gewerbemietrecht nach einhelliger Meinung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Damit folgern aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit im Bereich der gewerblichen Miete dieselben Einschränkungen wie im Wohnraummietrecht.

Betriebskosten können Sie nur umlegen, wenn Sie vernünftig wirtschaften

Betriebskosten sind für Sie als Vermieter ein „durchlaufender Posten“, den Sie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen können.

Jedoch gilt die allgemeine Regel, dass Sie Ihre Mieter nur mit solchen Kosten belasten dürfen, die wirtschaftlich angemessen sind. Vor überflüssigen und unverhältnismäßigen Kosten haben Sie Ihre Mieter dagegen zu bewahren.

Man nennt dies, wie oben erwähnt, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.