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Ersatzmieter-Vereinbarung: Formen, die Sie kennen sollten

Bei der Untervermietung bleibt der Mieter Ihnen gegenüber Vertragspartner.

Oft wird ein Gewerbemieter aber daran interessiert sein, sich im Falle einer Geschäftsaufgabe trotz vereinbarter Festmietzeit vollständig vom Mietvertrag lösen zu können. Eine Ersatzmieterklausel gibt ihm dieses Recht.

Formen der Ersatzmietervereinbarungen

Für Sie als Vermieter ist die Ersatzmieterklausel nicht unmittelbar von Nutzen. Wollen Sie aber einen längerfristigen Mietvertrag abschließen, müssen Sie damit rechnen, dass ein geschäftserfahrener Vertragspartner auf einer Ersatzmietervereinbarung besteht. Zwei Arten von Vereinbarungen sind möglich:

  • unechte Ersatzmieterklausel

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  • echte Ersatzmieterklausel

Kommt es Ihnen entscheidend darauf an, Ihren Mieter persönlich auszuwählen, vereinbaren Sie nur eine „unechte“ Ersatzmieterklausel. Diese ermöglicht es Ihrem Mieter, aus dem Vertrag vorzeitig auszuscheiden, wenn er Ihnen einen Nachmieter präsentiert.

Allerdings muss es sich um einen Nachmieter handeln, der Ihnen auch zumutbar ist. Er muss also hinsichtlich seiner privaten und wirtschaftlichen Lebensumstände Gewähr dafür bieten, dass er den weiteren Mietvertrag ordnungsgemäß erfüllen kann.

Ist der Nachmieter Ihnen zumutbar, sind Sie verpflichtet, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Ob Sie mit dem Nachmieter dann tatsächlich einen Mietvertrag abschließen, bleibt Ihnen überlassen.

Echte Ersatzmieterklauseln bergen Risiken

Die echte Ersatzmieterklausel hingegen verpflichtet Sie dazu, den präsentierten Nachmieter als neuen Mieter zu akzeptieren – vorausgesetzt in seiner Person liegen keine Ablehnungsgründe. Manche Mieter haben an echten Ersatzmieterklauseln ein großes Interesse.

Ein Arzt, der seine Praxisräume angemietet hat, will sich zur Ruhe setzen und die Praxis einem Nachfolger übertragen. Nur wenn der Mietvertrag eine echte Ersatzmieterklausel enthält, kann er garantieren, dass der Nachfolger die Praxis in den bisherigen Räumen weiterbetreiben darf.

Echte Ersatzmieterklauseln sind für Sie aber mit einem erhöhten Risiko verbunden: Lehnen Sie den Nachmieter ab, weil er Ihnen schlicht unsympathisch ist und ohne dass Sie konkrete Gründe gegen seine Person anführen können, dann sind Sie Ihrem Mieter unter Umständen zu hohen Schadensersatzzahlungen verpflichtet.

Tipp: Schuldübernahme vereinbaren

Sichern Sie sich zumindest wirtschaftlich für den Fall der Nachmieterstellung besonders ab: Vereinbaren Sie im Vertrag, dass Ihr Mieter bis zum Ende des ursprünglichen Mietvertrags in Höhe der bisherigen Verpflichtungen die Schuld neben dem Nachmieter mit übernimmt.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.