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Erstattungs- und Schadensersatzansprüche: In diesen 2 Fällen geht es nicht

Erstattungs- und Schadensersatzansprüche sind für Vermieter immer wieder ein wichtiges Thema. In diesen 2 Fällen geht es jedoch nicht.

1. Schäden der Mietwohnung: Verlängerung der Verjährungsfrist ist unzulässig

Dass eine Verlängerung der Verjährungsfrist bei Schäden an der Mietwohnung unzulässig ist, entschied das Landgericht Bielefeld im Juni 2014. Ein Vermieter hatte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz wegen Mängeln der Mieträume verklagt. Die Mängel waren erst nach dem Auszug des Mieters erkennbar geworden. Der Mieter berief sich auf die Verjährung.

Der Mietvertrag enthielt aber eine Klausel, wonach die Verjährung erst nach einem Jahr eintreten sollte. Der Vermieter ging davon aus, dass die Verjährung seiner Schadensersatzansprüche zudem erst mit Kenntnis von der neuen Anschrift des Mieters begann.

Das angerufene Gericht entschied den Rechtsstreit zu Ungunsten des Vermieters. Die Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche eines Vermieters beginnt regelmäßig mit Rückgabe der Mieträume. Dies gilt auch unabhängig davon, ob der ausgezogene Mieter dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitgeteilt hat.

Es ist zwar umstritten, ob die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in Mietverträgen wirksam verlängert werden kann. Laut § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mieträume regelmäßig in sechs Monaten ab Rückgabe. Eine Verlängerung dieser Frist in Klauseln von Formularmietverträgen auf ein Jahr ist jedenfalls rechtlich unzulässig (LG Bielefeld, Beschluss v. 30.06.14, Az. 22 S 100/14).


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2. Anwaltskosten für Mietforderungen: Großvermieter kann vom Mieter keine Erstattung verlangen

Dass ein gewerblicher Großvermieter die Kosten für eine Mahnung durch einen Rechtsanwalt nicht einfordern kann, entschied das Amtsgericht Dortmund im Januar 2015: Ein gewerblicher Großvermieter beschäftigte zunächst Fachpersonal, beispielsweise Kaufleute der Wohnungswirtschaft, für das Forderungsmanagement gegenüber Mietern.

Nachdem lange Zeit in dem Unternehmen selbst das Forderungsmanagement betrieben worden war, wurde 2011 ein Inkassounternehmen zusätzlich gegründet. Da mehrere Gerichte die Erstattungsfähigkeit der Inkassokosten durch Schuldner für rechtswidrig erklärt hatten, beauftragte das Unternehmen eine Anwaltskanzlei mit der Eintreibung offener Forderungen gegen Mieter. Die säumigen Mieter sollten auch die diesbezüglichen anwaltlichen Gebühren tragen.

Nein, entschied das Amtsgericht Dortmund. Der Großvermieter hatte keinen Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten. Der gewerbliche Großvermieter hätte auch die anwaltlichen Mahnungen und Rechnungen an die säumigen Mieter selbst verfassen können. Die Beauftragung einer Anwaltskanzlei war nicht notwendig. Der Großvermieter hatte damit seine Schadensminderungspflicht gegenüber den Mietern verletzt, da keine Notwendigkeit zur Einschaltung von Rechtsanwälten bestand.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits entschieden (BGH, Beschluss v. 31.01.12, Az. VIII ZR 277/11), dass Gläubiger nur solche Kosten ersetzt verlangen können, die zur Durchsetzung ihrer Rechte erforderlich sind (AG Dortmund, Urteil v. 06.01.15, Az. 425 C 6720/14).

Es gibt immer wieder Fälle in denen Vermieter auf ihren Kosten sitzen bleiben. Dies sind 2 Fälle, bei denen Erstattungs- und Schadensersatzansprüche für den Vermieter nicht möglich waren.

21. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.