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Ertragswert einer Immobilie feststellen

Das Ertragswertverfahren gehört neben dem Vergleichswert- und Sachwertverfahren zu den 3 klassischen Wertermittlungsverfahren von Immobilien.

Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten angewandt, die einen Ertrag erwirtschaften. Den Ertragswert einer Immobilie festzustellen dient der Feststellung des Verkehrswertes – abgeleitet aus den Mieteinnahmen.

Potenzielle Käufer können so besser abschätzen, welcher finanzielle Ertrag sich mit dieser Immobilie verwirklichen lässt.

Ertragswert bei Immobilien vor Kauf ermitteln

Die Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie ist vor einem anstehenden Verkauf oder Kauf unumgänglich.

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten oder verpachteten Objekten wie Mehrfamilienhäuser und Geschäftshäusern oder bei Gewerbeimmobilien zur Anwendung.

Auch bei Eigentumswohnungen, welche für die Vermietung geeignet erscheinen, kann der Ertragswert berechnet werden. Letzteres kommt jedoch eher selten vor. Mithilfe des Ertragswertverfahrens kann eine glaubwürdige Prognose über die zu erwartenden Erträge der Immobilie gemacht werden.


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Unterschiedliche Ermittlungsmethoden

Beim Ertragswertverfahren sind zwischen 2 Ermittlungsmethoden zu unterscheiden: das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren.

Das vereinfachte Ermittlungsverfahren lässt den Bodenwert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung außer Acht. In die Ertragswertermittlung werden also nur die baulichen Anlagen einbezogen.

Bei der Berechnung des vollwertigen Ertragswerts einer Immobilie fließt der Bodenwert hingegen in die Berechnung mit ein. 2 Faktoren sind dementsprechend bei der vollwertigen Wertermittlung ausschlaggebend:

Zum einen der Bodenwert des Grundstücks, zum anderen der Wert des Objekts, der sich auch aus den Einnahmen, wie z.B. den Mieteinnahmen, ergibt.

Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie

Da bei dem vollwertigen Ertragswertverfahren der Wert von Grund und Boden miteinbezogen wird, kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Der Verkehrswert wird beim Vergleichswertverfahren auf Basis vergleichbarer Immobilien ermittelt.

Die Trennung zwischen Grundstückspreis und den baulichen Anlagen bei der Berechnung des Ertragswerts hat seinen Grund. Denn im Gegensatz zu den baulichen Anlagen ist beim Grund und Boden kein Werteverlust zu befürchten.

Die Errechnung des Mietwertes gestaltet sich dann aus den Faktoren der Objektgröße, der Qualität der Ausstattung und der Lage der Immobilie. Von diesem Rohertrag müssen noch die laufenden Kosten der Bewirtschaftung der Immobilie abgezogen werden.

Nach Einbeziehung weiterer Faktoren wie beispielsweise Liegenschaftszins, Bodenwert, Reinertrag oder einem Vervielfältiger ergibt sich der Ertragswert des bebauten Grundstücks.

Wertgutachten oder Experteneinschätzung?

Das Verfahren der Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie ist relativ kompliziert. Das Ertragwertverfahren ist in der Anwendung anspruchsvoll und erfordert zudem eine gute Marktkenntnis.

Demnach sollte schon im Voraus bedacht werden, ob ein Wertgutachten erstellt werden soll oder die Wertermittlung durch einen Immobilienexperten als ausreichend erachtet wird.

Die Kosten eines Wertgutachtens fallen zwar sehr viel höher aus als die Kosten einer Experteneinschätzung, jedoch ist das Wertgutachten im Gegensatz zur Expertenmeinung vor Gericht als Beweismittel zugelassen.

Die Einschätzung durch einen Makler kann bei einer Kaufentscheidung dennoch durchaus hilfreich sein, sie hat lediglich keinen rechtlichen Bestand bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

10. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sonja Hüsken. Über den Autor

Schon vor ihrem Studium der Volkswirtschaftslehre beschäftigte sich Sonja Hüsken intensiv mit dem Zusammenspiel von Politik und Wirtschaft und der Frage nach der richtigen Vorsorge. Immer im Fokus: Der Mehrwert der Information für den Leser.