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Ertragswert und Sachwert: Unterscheidung am Beispiel Immobilien

Um den Wert von Kapitalanlagen, Immobilien oder Unternehmen zu bestimmen, gibt es verschiedene Methoden.

Mehr zum Thema: Firmenbewertung: Methoden zur Evaluierung

Diese können zu unterschiedlichen Werten führen, da sie unterschiedliche Faktoren berücksichtigen bzw. über unterschiedliche Faktoren Auskunft geben.

So macht es beispielsweise einen erheblichen Unterschied, auf welchen Zeitraum sich eine Wertbestimmungsmethode bezieht – ob sie Aussagen über die Vergangenheit, den Jetztzustand oder die Zukunft gibt.

Ob man sich nur physisch vorhandene Gegenstände eines Unternehmens ansieht oder auch dessen Know-how und beispielsweise Patente als Wertgegenstand betrachtet, kann ebenfalls entscheidend sein.

Ein wiederum anderes Ergebnis ergibt der Blick auf Kapital oder künftig zu erwartende Erträge.

Sachwert und Ertragswert: Wertbestimmung von Immobilien

Zwei Methoden, die vor allem zur Wertbestimmung von Immobilien verwendet werden, sind die Ertragswert- und die Sachwertmethode.


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Diese geben insbesondere beim Kauf/Verkauf einer Immobilie ganz unterschiedliche Informationen.

Der Sachwert einer Immobilie

Der Sachwert einer Immobilie gibt an, wie viel die physische Immobilie, sprich das Gebäude selbst samt Grundstück wert ist.

Dieser wird ermittelt, indem die (normierten) Baukosten von Gebäuden und Außenanlagen sowie spezieller Betriebsanlagen mit dem Bodenwert addiert werden.

Zudem wird gegebenenfalls die Abnutzung der Immobilie mitberücksichtigt.

Der Sachwert ist insofern nur ein Näherungswert, als dass er mit  normierten Kostensätzen und einem eingeschätzten Abnutzungsverlust arbeitet.

Grundsätzlich gibt der Sachwert losgelöst vom aktuellen Markt Auskunft über den Wert einer Immobilie.

Der Ertragswert einer Immobilie

Im Gegensatz zum Sachwert richtet sich der Blick bei der Ertragswertmethode nicht auf tatsächlich Vorhandenes, sondern auf künftig zu Erwartendes.

Der Ertragswert wird ermittelt, indem künftige Erträge aus Miete/Pacht eingeschätzt werden und anfallende Kosten für Bewirtschaftung sowie Zinsen für das Grundstück davon abgezogen werden.

Diese Summe wird dann auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und zu guter Letzt mit dem Bodenwert addiert.

Somit gibt der Ertragswert einer Immobilie Auskunft über dessen erwartbare Rentabilität.

Es zeigt sich also, dass der Sachwert einer Immobilie im Hinblick auf dessen Wertigkeit ein völlig anderes Aussagepotenzial hat als der Ertragswert.

Sachwert- und Ertragswert-Methode: Anwendungsgebiete

Allgemein findet die Sachwertmethode vorwiegend bei selbst genutzten Immobilien Anwendung.

Die Ertragswertmethode wird dagegen vor allem bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien angewendet, bei denen die Rentabilität je nach Situation von größerem Interesse ist.

Fazit: Ob also der Ertragswert oder der Sachwert einer Immobilie aussagekräftiger ist, lässt  sich pauschal nicht beantworten, sondern hängt von der Situation ab. Gerade die Kombination von beidem kann oft aufschlussreich sein.

13. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.