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Ertragswertverfahren am Beispiel Immobilie: nicht immer die beste Wahl

Das Ertragswertverfahren ist ein vor allem in Deutschland sehr beliebtes Verfahren zur Wertermittlung. Dies gilt sowohl für Unternehmensbewertungen als auch für Immobilien. Allerdings ist das Ertragswertverfahren gerade beim Beispiel Immobilie nicht alternativlos. Ihm stehen das Sachwertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren gegenüber. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist daher wichtig zu wissen, welches Wertermittlungsverfahren im Einzelfall bei einer Immobilie das geeignete ist.

Mehr zum Thema: Ertragswert und Sachwert: Unterscheidung am Beispiel Immobilien

Nutzung entscheidend für Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Grundsätzlich ist die Wahl für ein Wertermittlungsverfahren von der Immobilie und deren beabsichtigter Nutzung abhängig. Entscheidend ist hier, ob die Immobilie einzig den Zweck des Eigennutzes hat, sprich ob man als Eigentümer selbst darin wohnt, oder ob die Immobilie (auch) gewerblich genutzt wird.


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Eine gewerbliche Nutzung liegt immer dann vor, wenn die Immobilie vermietet oder verpachtet wird bzw. als Geschäftsraum dient. Auch eine Mischung von Eigennutzen und gewerblicher Nutzung ist möglich. Die Nutzung ist bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens deshalb ein wichtiges Kriterium, weil von ihr die Kaufentscheidung beeinflusst wird.

Sach-/Vergleichswertverfahren bei eigengenutzten Immobilien

Für eine Privatperson, die eine Immobilie kauft, um mit der Familie für den Rest seines Lebens dort wohnen zu können, ist vor allem der aktuelle Wert in Form des Kaufpreises entscheidend. Dieser gibt praktisch den materiellen Wert der Immobilie an. Dasselbe gilt auch umgekehrt, wenn man eine Immobilie, die man selbst bewohnt, verkaufen möchte.

Ertragswertverfahren im Beispiel gewerblicher Nutzung

Für einen Investor, der eine Immobilie erwerben möchte, um mittel- bis langfristig Rendite zu erzielen, ist dagegen nicht nur der aktuelle Wert, ausgedrückt durch den Kaufpreis, von Interesse. Für ihn ist der Wert entscheidend, der ausdrückt, wie rentabel die Immobilie im Vergleich zu einer alternativen Anlage sein wird. Und dieser immaterielle Wert drückt sich durch künftig erwartbare Erträge aus und nicht durch den materiellen Wert.

Mehr zum Thema: Die Rendite von Immobilien – Wirtschaftlichkeits-Check für Anleger

Fazit: Ertragswertverfahren nicht immer geeignet

Vor diesem Hintergrund wird klar, dass das Ertragswertverfahren nicht immer für Immobilienbewertungen geeignet ist. Als zukunftsorientiertes Gesamtwertverfahren gibt das Ertragswertverfahren Auskunft darüber, wie rentabel ein Immobilien-Kauf voraussichtlich sein wird.

Für eventuelle Investoren und Eigentümer, die sich zwischen Verkauf und Halten einer Immobilie entscheiden wollen, ist das Ertragswertverfahren daher geeignet und empfehlenswert.

Mehr zum Thema: Die Formel zur Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien

Wer dagegen eine Immobilie kaufen möchte, um ausschließlich selbst darin zu wohnen, für den ist das Ertragswertverfahren weniger geeignet. In solch einem Fall empfiehlt sich das Sach- oder Vergleichswertverfahren. Diese geben beide Auskunft über den gegenwärtigen Wert der Immobilie, indem sie diese entweder  mit ähnlichen Objekten und deren Kaufpreisen vergleichen oder den Wert des Grund und Bodens, des Bauwerks und dessen Zustand ermitteln.

5. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.