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Ertragswertverfahren bei Immobilien: wann es geeignet ist

Zum Beispiel wenn Privatpersonen oder Investoren Immobilien erwerben möchten, gilt es zunächst, deren Wert zu bestimmen. Im Fall von Immobilien kommen für potentielle Käufer (oder Verkäufer) dafür das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren sowie das Ertragswertverfahren in Frage.

Mehr zum Thema: Ertragswert und Sachwert: Unterscheidung am Beispiel Immobilien

Im Vorfeld einer Wertermittlung ist es daher zunächst wichtig, sich für eine Verfahrensart zu entscheiden. Die Entscheidung sollte unter anderem von dem Objekt und der künftig beabsichtigten Verwendung abhängen. Doch wann ist bei Immobilien beispielsweise das Ertragswertverfahren geeignet und wann nicht? Auch wenn es vielleicht keine pauschal gültige Antwort auf die Frage gibt, sollte man dennoch einige Hinweise beachten.

Ertragswertverfahren bei Immobilien: bei gewerblicher Nutzung immer

Grundsätzlich lässt sich feststellen: Für Immobilien, die ausschließlich der Eigennutzung dienen und nicht vermietet, verpachtet oder anderweitig gewerblich genutzt werden sollen, ist das Ertragswertverfahren eher ungeeignet. Bei solchen rein privat genutzten Immobilien empfiehlt sich vielmehr das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren – auch eine Kombination daraus ist möglich.


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Schließlich interessiert in solchen Fällen hauptsächlich, wie teuer die Immobilie aktuell ist und ob sich ein Kauf/Verkauf gegenwärtig lohnen würde und dieser überhaupt finanzierbar ist. Anders ist die Situation bei Immobilien, die nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden, sondern als Anlage mit Renditefunktion fungieren sollen.

Hier ist der aktuelle Kauf-/Verkaufspreis zwar auch nicht uninteressant. Viel wichtiger ist jedoch, ob sich die Investition langfristig lohnen wird oder nicht. Um dies einschätzen zu können, ist der per Ertragswertverfahren ermittelte Wert sehr viel aussagekräftiger als jene des Sachwert- und Vergleichswertverfahrens.

Höhere Aussagekraft des Ertragswertverfahrens bezüglich Rentabilität

Das Ertragswertverfahren ist zukunftsorientiert und wird anhand künftig prognostizierter Erträge, die durch die Immobilie erzielt werden können, ermittelt. Dabei dienen bisherige Ertragszahlen der Immobilie sowie gegebenenfalls vergleichbare Immobilien als Vorlage.

Mehr zum Thema: Ertragswert einer Immobilie feststellen

Das Ertragswertverfahren gibt bei Immobilien insofern Auskunft darüber, wie rentabel sie in Zukunft unter gegebenen Umständen voraussichtlich sein wird. Und dieser Wert ist für Investoren sowie Eigentümer im Fall von gewerblich genutzten Immobilien wichtiger als der Sachwert. Denn hierbei geht es nicht nur um die bloße Finanzierbarkeit bzw. den einmaligen Gewinn durch Verkauf einer Immobilie.

Im Vordergrund steht das Interesse an langfristiger Rentabilität. Je höher dies aller Voraussicht nach sein wird, desto interessanter ist eine Immobilie für Investoren und umso höher wird naturgemäß der Preis für das entsprechende Objekt sein.

Denn je mehr Rendite eine Investition verspricht, desto mehr werden Investoren dafür bereit sein zu zahlen.

9. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.