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Ertragswertverfahren bei Immobilienbewertung: Deutschland im Vergleich

Dank dem Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung erhält man den Wert eines Anlageobjektes. Wann immer man eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen möchte, sollte man vor dem Kauf die zu erwartenden Nettoerträge ermitteln.

Dieses Verfahren ist allerdings unnötig für selbstgenutzte Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen. Das Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung kommt insbesondere für Immobilien und Grundstücke in Betracht, bei denen ein nachhaltig erzielbarer Ertrag im Vordergrund steht.

Dafür benötigt man dann die Werteinschätzung im aktuellen Marktumfeld. Das sind in diesem Fall alle Anlageobjekte wie Büro- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser, Einkaufszentren und große, gemischt genutzte Lagerhallen. Um solche Immobilienobjekte bewerten zu können, werden die Nettoerträge kapitalisiert, die mit diesem Immobilienobjekt voraussichtlich erwirtschaftet werden.

Ertragswertverfahren im internationalen Vergleich

Eine Besonderheit in Deutschland ist die gesonderte Bewertung von Grund und Boden einerseits und der Immobilie andererseits. Die Ertragsansätze sind im Regelfall konstant und aufgrund der angenommenen Restnutzungsdauer auch endlich.

Das internationale Ertragswertverfahren funktioniert etwas anders als das deutsche Verfahren. Der grundsätzliche Unterschied besteht darin, dass der Wert des bebauten Grundstücks in erster Linie aus den aktuellen Mietverträgen sowie den Wiedervermietungsszenarien ausgerechnet wird.

Dabei verzichtet man auf eine Aufspaltung in prozentuale Erträge aus Boden und Gebäude. Das Alter der Immobilie spielt auch nur eine nebensächliche Rolle. Es wird durch einen Risikoaufschlag auf den Kapitalzins berücksichtigt. Ertragswertverfahren bei Immobilien: wann es geeignet ist


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Investmentmethode

Ein verbreitetes Verfahren im Ausland ist im Gegensatz zum deutschen Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung die Investmentmethode. Bei diesem Verfahren werden die dauerhaft erzielbaren Reinerträge aus der Immobilie abgeleitet.

Das Vorgehen ähnelt zwar dem deutschen Ertragswertverfahren, allerdings werden bei der angelsächsischen Investmentmethode wesentlich mehr Bewirtschaftungskosten umgelegt und als ewige Rente in die Rechnung mit aufgenommen.

Im Umkehrschluss bedeutet das, dass bei der Investmentmethode die restliche Nutzungsdauer als unendlich betrachtet wird. Hat man ein Gebäude, das noch lange genutzt werden kann, ist dieses Verfahren auch völlig in Ordnung. Schließlich tendiert der Barwert der Einnahmen nach 30 Jahren gegen null. Ertragswert und Sachwert: Unterscheidung am Beispiel Immobilien

Die Verzinsung erfolgt mit einem Zinsfuß, der verschiedene Faktoren beinhaltet. Dazu zählen neben dem Risiko der zukünftigen nutzungsabhängigen Einnahmen auch die Einflüsse durch Lage und Gebäude sowie die geschätzte Inflation.

Ertragswertverfahren bei Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung gibt Aufschluss über den tatsächlichen Marktwert des Objektes. Dazu muss Folgendes ermittelt werden: Zuerst kann man den Jahresrohertrag bestimmen. Das entspricht der Jahresmiete ohne Nebenkosten und dient als Ausgangspunkt für alle nachfolgenden Rechnungen.

In bestimmten Fällen macht es Sinn, dabei nicht mit der definitiv bezahlten Miete zu kalkulieren, sondern mit der ortsüblichen Miete. Anschließend müssen die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer errechnet werden. Bei Gebäuden beträgt die Nutzungsdauer im Regelfall 80 Jahre.

Durch die Angabe der Restnutzungsdauer können die Bewirtschaftungskosten ermittelt werden. Der Boden wird verzinst und dazu kommen die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze. Die Ertragswertverfahren-Formel sieht dabei dann so aus:

EW = V * (RoE – BWK – i  * BW) + BW

EW steht für Ertragswert, V ist der Rentenbarwertfaktor, RoE ist der Rohertrag, BWK sind die Bewirtschaftungskosten, i der Liegenschaftszinssatz und BW der Bodenwert.

Der Rentenbarwertfaktor berechnet sich folgendermaßen:

V = (qn – 1) / (qn * i)

All diese Faktoren spielen eine Rolle beim Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung.

27. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Michael Berkholz. Über den Autor

Michael Berkholz entdeckte vor einigen Jahren seine Leidenschaft fürs Trading und gibt sein Wissen heute mit großer Leidenschaft an seine Leser weiter.