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Ertragswertverfahren-Berechnung: So bewertet man den Marktwert von Immobilien

Wer eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen möchte, sollte sich mit der Ertragswertverfahren-Berechnung beschäftigen. Nur so kann man die Frage klären, ob das Objekt als langfristige Geldanlage sinnvoll ist.

Für die Ertragswertverfahren-Berechnung sind demnach Immobilien wie Einkaufszentren, Büros und Geschäftsgebäude, große Wohnhäuser, Parkhäuser sowie große vermietbare Lagerhallen geeignet.

Bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen macht die Ertragswertverfahren-Berechnung keinen Sinn.

Um Anlageobjekte in Form von Immobilien bewerten zu können, müssen die Nettoerträge, die ein Objekt voraussichtlich erwirtschaftet, kapitalisiert werden.

Die Berechnung des Ertragswertes gibt sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer ein Bild über den tatsächlichen Marktwert des Objektes. Der Ertragswert in der Landwirtschaft: Im Erbfall von Bedeutung

Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung

Will man nun den Wert einer Immobilie errechnen, muss zuerst der Jahresrohertrag ermittelt werden. Er ist Ausgangspunkt für alle nachfolgenden Berechnungen. Der Jahresrohertrag entspricht der gesamten Jahresmiete ohne Nebenkosten.

Handelt es sich um ein Gebäude, das saniert werden soll, sollte nicht die aktuelle, sondern die ortsübliche Miete dafür angesetzt werden. Anschließend muss der jährliche Aufwand errechnet werden.


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Die Kosten der Bewirtschaftung können selbstverständlich detailliert ausgerechnet werden und sind abhängig vom Gesamtzustand des Gebäudes und seiner Heizungsanlage, der Fahrstühle und dergleichen.

Als nächstes wird die Restnutzungsdauer der Immobilie ausgerechnet. Man geht in Deutschland bei Gebäuden von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Ertragswert und Sachwert: Unterscheidung am Beispiel Immobilien

Weiterhin fließt in die Ertragswertverfahren-Berechnung der Wert des Bodens mit ein und die Kapitalzinsen werden verrechnet. Diese können sich an den effektiven Zinsen orientieren oder am gesetzlich vorgegebenen Zinssatz von 5%.

Ertragswertverfahren: Beispiel

Anhand eines Beispiels können wir betrachten, wie das Ertragswertverfahren berechnet wird. Für das Beispiel verwenden wir folgende Daten: Ein Mietshaus ist aus dem Jahre 1970. Der Bodenwert ist bereits ausgerechnet.

Die Fläche, multipliziert mit dem Bodenrichtwert, ergibt in unserem Fall 500.000 €. Die Jahresmiete beträgt kalt 200.000 € – dies ist der Rohertrag. Das Berechnungsjahr ist 2013.

Bei den Bewirtschaftungskosten gehen wir von 40.000 € aus. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes ist 37 Jahre, weil 43 Jahre bereits verstrichen sind. Als Liegenschaftszins verwenden wir die üblichen 5%.

Ertragswertverfahren: Berechnung

Mit diesen Daten kann man nun die Ertragswertverfahren-Berechnung durchführen. Die Formel für die Ertragswertverfahren-Berechnung lautet:

EW = (RoE – BWK) * V + BW / qn

Dabei steht EW für Ertragswert, RoE für Rohertrag, BWK für Bewirtschaftungskosten, V für Vervielfältiger und BW für Bodenwert. q ist der Liegenschaftszins i +1 und n die Nutzungsdauer. V muss man gesondert berechnen. Vervielfältiger Ertragswertverfahren – Berechnung und Bedeutung des Wertfaktors

V = (qn -1) / (qn * i)

In unserem Beispiel haben wir dadurch dieses Ergebnis:

V = (1,0537 – 1 ) / (1,0537 * 0,05) = 5,0814 / 0,304 = 16,715

EW = (200.000 € – 40.000 €) * 16,715 + 500.000 € / 1,0537 = 267.442 € + 82.217 € = 349.659 €.

Das ist der Betrag, den man mit Hilfe der Ertragswertverfahren-Berechnung erhält. Für Investoren ist dieser Wert entscheidend. Als Anleger muss man darauf achten, das Objekt unter diesem Preis zu kaufen. Je größer also der Abstand zu dem Wert der Ertragswertverfahren-Berechnung ist, desto lukrativer ist die Investition.

23. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Michael Berkholz. Über den Autor

Michael Berkholz entdeckte vor einigen Jahren seine Leidenschaft fürs Trading und gibt sein Wissen heute mit großer Leidenschaft an seine Leser weiter.