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Ertragswertverfahren für Renditeobjekte

Im Ertragswertverfahren bewerten Sie solche Grundstücke, bei denen die Rendite im Vordergrund steht.

Dazu gehören beispielsweise Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke oder Büroimmobilien.

Somit gilt das Ertragswertverfahren nicht für Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus.

Denn hier steht nicht der Ertrag der Immobilie, sondern der Wert der Substanz im Vordergrund einer Bewertung.

Ertragswert in 6 Schritten

Gehen Sie in den folgenden 6 Schritten vor, um den Ertragswert der Immobilie zu berechnen.

  1. Ermitteln Sie zunächst den Bodenwert.
  2. Ermitteln Sie den Jahresrohertrag.
  3. Ziehen Sie davon die Bewirtschaftungskosten ab, um den Grundstücksreinertrag zu berechnen.
  4. Ziehen Sie die Verzinsung des Bodenwerts ab, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu berechnen.
  5. Multiplizieren Sie den Reinertrag der baulichen Anlagen mit einem Vervielfältiger, um die Ertragswerte der baulichen Anlagen zu berechnen.
  6. Addieren Sie den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Das Ergebnis ist der gesuchte Ertragswert des Grundstücks.

Formel für den Bodenwert

Den Bodenwert berechnen Sie wie bei der Bewertung eines unbebauten Grundstücks.

Es gilt:

Fläche des Grundstücks in qm x Bodenrichtwert pro qm

Den richtigen Bodenrichtwert erfragen Sie einfach beim örtlichen Gutachterausschuss, den Sie bei der Kommunal- oder Kreisverwaltung erreichen.

Viele Gutachterausschüsse stellen die Bodenrichtwerte auch online zur Verfügung. Prüfen Sie, ob Sie den Bodenrichtwert für das von Ihnen zu bewertende Grundstück auf folgenden Internetseiten ablesen können:

  • www.gutachterauschuesse-online.de (alle Bundesländer)
  • www.immobilienmarktbericht-deutschland.de
  • www.boris.nrw.de (nur Nordrhein-Westfalen)

So ermitteln Sie den Jahresrohertrag

Zum Jahresrohertrag gehören alle Einnahmen, die Sie bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks nachhaltig erzielen.

Das sind nicht nur Miete oder Pacht, sondern auch andere Leistungen des Mieters oder Pächters wie beispielsweise Baukostenzuschüsse oder Mietvorauszahlungen, die auf die Miete angerechnet werden.

Der anzusetzende Rohertrag muss nachhaltig erzielbar sein. Das bedeutet, letztlich muss der jährlich erzielbare Rohertrag annähernd konstant bleiben.

Nur dann sind die Ergebnisse im Ertragswertverfahren zutreffend.


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Diese Einnahmen werden zum Rohertrag gerechnet

  • Miete
  • Pacht
  • Entgelte für die Benutzung von Gartenanlagen
  • Entgelte für Küchenmöbel oder Einbauschränke
  • Entgelte für Kfz-Stellplätze
  • Entgelte für die zentrale Waschanlage

Betriebskosten behandeln Sie als durchlaufende Posten

Sogenannte Betriebskosten gehören nicht zum Rohertrag.

Behandeln Sie die umlagefähigen Betriebskosten als durchlaufende Posten. Im Regelfall verlangt der Vermieter die umlagefähigen Betriebskosten vom Mieter. Allerdings muss der Vermieter die tatsächlich angefallenen Betriebskosten, wie beispielsweise Grundsteuer, auch bezahlen.

Somit steht dem Vermieter unterm Strich lediglich der Nettobetrag zur Verfügung.

Zu den umlagefähigen Betriebskosten, die den Rohertrag nicht erhöhen dürfen, gehören insbesondere:

  • Grundsteuer
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten der Müllabfuhr
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Straßenreinigung
  • Kosten des Betriebs einer Warmwasserversorgungsanlage
  • Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage
  • Kosten des Wasserverbrauchs
  • Kosten einer Brennstoffversorgungsanlage
  • Kosten der Treppenhausbeleuchtung

Ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag der Immobilie ab

Der Jahresrohertrag ist um die nachhaltig anfallenden Bewirtschaftungskosten zu mindern. Dazu gehören grundsätzlich:

  • Verwaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Mietausfallwagnis

Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten

Setzen Sie die Bewirtschaftungskosten mit allgemeinen Erfahrungssätzen des örtlichen Gutachterausschusses an, wenn diese im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ausgewiesen sind.

Abzug vermeidet Doppelbewertung

Ziehen Sie vom Reinertrag des Grundstücks den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts ab. Das ist der Betrag, der sich ergibt, wenn Sie den Liegenschaftszinssatz mit dem Wert für den Grund und Boden multiplizieren.

Der Zinssatz ist marktabhängig und soll im Ergebnis die Verzinsung widerspiegeln, die ein Anleger für eine Alternativanlage bei einer Bank erwirtschaften könnte.

Der Liegenschaftszinssatz wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Alternativ können Sie hilfsweise mit den Liegenschaftszinssätzen (Tabelle unten) rechnen.

Den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts berechnen Sie mit folgender Formel:

Verinzunsbetrag des Bodenwertes = Bodenwert x Likegenschaftszinssatz in %

Der Reinertrag eines Grundstücks beträgt 26.000 € und der Bodenwert 120.000 €. Aus der nachstehenden Tabelle ergibt sich ein Liegenschaftszins von 4,5%. Demzufolge ermitteln Sie den Reinertrag der baulichen Anlagen wie folgt:

Reinertrag des Grundstücks: 26.000 €

Verzinsungsbetrag des Bodenwertes 120.000 € x 4,5% = 5.400 €

Reinertrag der baulichen Anlage: 26.000€ -5.400€ = 20.600 €

Rechnen Sie mit den nachstehenden Liegenschaftszinssätzen, sofern der Gutachterausschuss für Ihre Region keine entsprechenden Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt hat:

GrundstückartLiegenschaftszinssatz
ländliche Gebieteübrige Gebiete
Bürohäuser6 % bis0.065
Geschäftshäuser6 % bis0.065
Warenhäuser6,5 % bis0.075
Hotels6,5 % bis0.07
Gaststätten6,5 % bis0.07
Parkhäuser6 % bis0.075
Tennishallen6 % bis0.075
Freizeiteinrichtungen6 % bis0.075
Lagerhallen6 % bis0.07
Werkstätten6,5 % bis0.08
Fabriken7,5 % bis0.09
Verbrauchermärkte6,5 % bis0.075

Kapitalisierung mit Vervielfältiger

Der verbleibende Reinertrag der baulichen Anlagen wird als Jahresbetrag mit einem Vervielfältiger multipliziert, der von der Restnutzungsdauer und dem jeweils geltenden Liegenschaftszinssatz abhängt.

Die Restnutzungsdauer berechnen Sie ganz einfach, indem Sie von der Gesamtnutzungsdauer das Alter des Gebäudes abziehen.

Restnutzungsdauer beeinflusst Wert

Der Wert eines Gebäudes hängt immer auch von der Restnutzungsdauer des Bauwerks ab.

Zur Berechnung der Restnutzungsdauer sind das Alter und die übliche Gesamtnutzungsdauer entscheidend. Die Grundstückssachverständigen unterscheiden zwischen einer technischen und wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Für eine überschlägige Berechnung des Verkehrswerts einer Immobilie sind diese Unterscheidungen jedoch von nachrangiger Bedeutung.

Daneben muss ein Grundstückssachverständiger auch den allgemeinen baulichen Zustand des Gebäudes berücksichtigen und gegebenenfalls Baumängel und Bauschäden bestimmen. Dies setzt viel Erfahrung und zum Teil erhebliches Spezialwissen voraus.

Im Rahmen einer vereinfachten Wertermittlung werden Sie dies allenfalls durch vorsichtige Zu- und Abschläge berücksichtigen können.

Berechnung der Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ergibt sich, wenn Sie von der Gesamtnutzungsdauer das Alter des Bauwerks abziehen. Die

NutzungGesamtnutzungsdauer in Jahren
Gebäude für Industrie- oder Handwerksbetriebe, Lagergebäude, Kühlhäuser, Trockenhäuser, Schlachthäuser, Tankstellengebäude, Transformatorengebäude, Hallenbäder, Badehäuser und dergleichen
Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebäude in Tafelbauart ohne massive Fundamente20.
Holzgebäude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten30.
Massivschuppen, Stahlfachwerkgebäude mit Plattenverkleidung, Gebäude in leichter Bauart (ausgenommen Skelettbauten und Rahmenbauten), Gebäude aus Holzfertigteilen40-50
Holzgebäude und Holzfachwerkgebäude mit Lehmausfachung oder mit Verschalung, Massivgebäude aus großformatifen Betonplatten in leichter Bauart50-60
Holzfachwerkgebäude mit Ziegelsteinausmauerung und Holzleimbauten60-80
Massivgebäude und Gebäude in Stahl- oder Stahlsbetonskelettkonstruktion (auch Gebäude aus Mauerwerk-, Stahl-, Stahlbeton- oder Betonfertigteilen)80-100
Wohngebäude, Verwaltungsgebäude, Hotelgebäude und alle nicht in die Rubrik gehörende Gebäude
Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebäude in Tafelbauart ohne massive Fundamente20.
Holzgebäude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten30.
Massivschuppen, Stahlfachwerkgebäude mit Plattenverkleidung, Gebäude in leichter Bauart (ausgenommen Skelettbauten und Rahmenbauten), Gebäude aus Holzfertigteilen40-50
Holzgebäude und Holzfachwerkgebäude mit Lehmausfachung oder mit Verschalung, Massivgebäude aus großformatifen Betonplatten in leichter Bauart60-70
Holzfachwerkgebäude mit Ziegelsteinausmauerung und Holzleimbauten70-90
Massivgebäude und Gebäude in Stahl- oder Stahlsbetonskelettkonstruktion (auch Gebäude aus Mauerwerk-, Stahl-, Stahlbeton- oder Betonfertigteilen)80-100

Sie bewerten ein in massiver Bauweise errichtetes Mietwohngrundstück. Das Mietwohngrundstück wurde 1970 errichtet. Der Bewertungszeitpunkt liegt im Jahr 2010.

Bei massiv errichteten und zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden beträgt die Lebensdauer nach der vorstehenden Tabelle 100 Jahre. Demzufolge berechnet sich die Restnutzungsdauer wie folgt:

Gesamtlebensdauer100 Jahre
Baujahr1970
Bewertungszeitpunkt2010
Differenz in Jahren40 Jahre
Restnutzungsdauer60 Jahre

10. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.