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Erwerb einer Eigentumswohnung: Beachten Sie verlängerte Kündigungssperrfristen

Oft werden Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, um diese dann später einzeln zu verkaufen.

Sollten Sie eine solche umgewandelte Wohnung kaufen, um anschließend Eigenbedarf anzumelden, müssen Sie auf Folgendes achten:

Sie treten als neuer Vermieter in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein und sind somit grundsätzlich berechtigt, Ihren Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Allerdings genießen Mieter umgewandelter Wohnungen besondere gesetzliche Schutzrechte.

Hier ist vor Allem die Kündigungssperrfrist zu nennen, die eine Kündigung für üblicherweise drei Jahre ausschließt.

Verlängerte Kündigungssperrfristen in bestimmten Gebieten

In Gebieten mit unzureichender Wohnraumversorgung können die Landesregierungen durch eine Rechtsverordnung sogar die Kündigungssperrfrist bis auf 10 Jahre ausweiten.

Dies gilt überall dort, wo Wohnungsengpässe auftreten oder diese zukünftig zu erwarten sind.


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Durch eine Rechtsverordnung eines Bundeslands können somit ganze Gemeinden oder Gemeindeteile ausgewiesen werden, in denen eine Mangellage besteht.

In einigen Städten, insbesondere in Ballungsgebieten, gilt die verlängerte Kündigungssperrfrist.

Hier eine aktuelle Übersicht der Kündigungssperrfristen in den einzelnen Bundesländern:

Tipp: Wenn für Sie der Kauf einer umgewandelten Wohnung in Frage kommt, erkundigen Sie sich daher vorher, ob für die jeweilige Gemeinde oder den konkreten Gemeindeteil eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Unter Umständen kann dies zur Folge haben, dass Sie 10 Jahre lang keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen können.

Exkurs: § 577a BGB bei Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft

Unter Umständen kann auch eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen.

Der BGH hat zudem entschieden, dass die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB nicht greifen, wenn erst nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird (BGH, Urteil v.16.07.09, Az. VIII ZR 231/08).

Dies gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln.

Exkurs: Vorkaufsrecht des Mieters

Sie müssen zudem beachten, dass der Mieter einer umgewandelten Wohnung ein Vorkaufsrecht hat.

Das Gesetz räumt dem Mieter in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Abschluss des Mietvertrags und Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung anschließend an einen anderen verkauft wird.

Vorkaufsrecht gilt nur für 1. Verkaufsfall nach Umwandlung

Bislang war streitig, ob das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf bestand oder nur für den Fall des ersten Verkaufs nach Umwandlung. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall gilt (BGH, Urteil v. 29.03.06, Az. VIII ZR 250/05).

Denn nur hier stünde das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses für den Eigentümer, der gerade umgewandelt hat, im Vordergrund. Insoweit sei der Mieter auch besonders schutzwürdig.

Beispiel

Eigentümer Sommer wandelt eine vermietete Wohnung im Jahr 2008 in Wohnungseigentum um. Der damalige Mieter ist im Juli 2009 ausgezogen. Mieter Müller zieht im August 2009 in die Wohnung.

Die Wohnung wird im Februar 2010 verkauft. Mieter Müller kann kein Vorkaufsrecht geltend machen, da ihm erst nach der Umwandlung die Wohnung überlassen wurde.

Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an Angehörigen

Nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das Vorkaufsrecht aber dann für den Mieter ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Der Personenkreis entspricht dabei dem des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Im Klartext: Verkaufen Sie an eine Person, zu deren Gunsten Sie wegen Eigenbedarfs hätten kündigen können, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.