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Wohnungseigentum: Mieter muss über Vorkaufsrecht informiert werden

Wenn Sie eine in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung erwerben wollen, prüfen Sie, ob der Mieter auch vom Verkäufer der Wohnung über das Vorkaufsrecht informiert wurde.

Der Verkäufer der Wohnung ist verpflichtet, dem vorkaufsberechtigten Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitzuteilen.

Dies macht regelmäßig eine Abschrift des Kaufvertrags erforderlich.

Zudem muss der Verkäufer den Mieter davon unterrichten, dass ihm ein Vorkaufsrecht zusteht.

Mieter hat 2 Monate Zeit für Ausübung des Vorkaufsrechts

Wenn der Mieter vollständig vom Verkäufer unterrichtet wurde, kann der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über sein Vorkaufsrecht dieses auch ausüben.

Das bedeutet, mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Mieter zustande.


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Der Inhalt dieses Kaufvertrags bestimmt sich dann nach dem Inhalt des Erstvertrags.

Beispiel

Vermieter V verkauft die zuvor als Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung an Herrn W mit Kaufvertrag vom 20.01.2010.

V teilt den Inhalt des Kaufvertrags dem in der Wohnung lebenden Mieter M am 20.01.2010 mit, indem er dem M eine Kopie des Kaufvertrags übergibt. Am 25.01.2010 unterrichtet V den M schriftlich auch über das bestehende Vorkaufsrecht. Am 24.03.2010 übt M sein Vorkaufsrecht aus.

Das Vorkaufsrecht wurde von M noch rechtzeitig ausgeübt, da die 2-Monats-Frist erst ab vollständiger Erfüllung der Mitteilungspflicht zu laufen beginnt, somit am 25.03.2010 endet.

Es kommt zwischen M und V ein Vertrag über den Kauf der Wohnung zustande mit dem Inhalt des zwischen V und W geschlossenen Erstvertrags.

Sichern Sie sich ab durch ein Rücktrittsrecht

Der Verkäufer kann in diesen Konstellationen nicht wissen, ob der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Daher raten wir dem Verkäufer beim Abschluss des Kaufvertrags mit dem Erwerber dringend, für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter ein Rücktrittsrecht zu vereinbaren und vertraglich festzuhalten.

So ist der Verkäufer auf jeden Fall vor Regressforderungen des Erwerbers geschützt, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht in Anspruch nimmt.

Wurde der Mieter aber nicht vollständig informiert im Sinne des § 577 BGB, muss er die 2-Monats-Frist nicht beachten.

Wenn Sie sich also für eine umgewandelte Wohnung interessieren, sollten Sie hier genau nachfragen, um einen langen Schwebezustand und eine böse Überraschung in Gestalt einer unerwarteten Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter nach einigen Monaten zu vermeiden.

Frist beginnt bei Änderung des Kaufvertrags neu

Weiterhin ist wichtig für Sie zu wissen, dass die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts erneut beginnt, wenn die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag später nochmals ändern.

Käufer und Verkäufer vereinbaren zunächst einen hohen Kaufpreis, um den Mieter von der Ausübung seines Vorkaufsrechts abzuschrecken. Nach Ablauf der 2-Monats-Frist wird der Kaufpreis reduziert.

Diese Änderung des Kaufvertrags führt dazu, dass der Mieter wiederum vollständig unterrichtet werden muss. Die 2-Monats-Frist beginnt ab dem Zugang der Mitteilung erneut.

17. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.