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Europawoche – Immobilienmakler sind keine Detektive

Die Anforderungen an Immobilienmakler bei der Bekämpfung von Geldwäsche sind in Europa sehr unterschiedlich geregelt.

Das hat der Europäische Verband der Immobilienmakler CEI (Confederation Europeenne de l’Immobilier – www.webcei.com) gemeinsam mit seinen nationalen Mitgliedsverbänden ermittelt.

Ich habe mit Manuel Negrao, Präsident der CEI, über die Position des europäischen Verbandes gesprochen.

Makler als Detektive bei der Geldwäschebekämpfung

„Es entsteht der Eindruck, dass einige nationale Gesetzgeber in Europa den Immobilienmakler als Detektiv bei der Bekämpfung von Geldwäsche einsetzen wollen“, sagte Manuel Negrao, Präsident der CEI aus Portugal, kürzlich nach einer Sitzung der internen Gremien des Verbandes.

Entschlossen fuhr er fort: „Wir wenden uns ganz entschieden gegen die Instrumentalisierung der Immobilienmakler bei der Geldwäschebekämpfung.“

Nachgefragt bei der CEI

Was meint der europäische Verband damit? Sollen Immobilienmakler gar nicht bei der Geldwäschebekämpfung mitwirken?

Das weist der CEI-Präsident weit von sich. Im Gegenteil legt er großen Wert auf die Feststellung, dass die Pflichten der Immobilienmakler in der anstehenden Überarbeitung der EU-Geldwäscherichtlinie noch genauer formuliert werden.

„Bei der nun anstehenden Überarbeitung der europäischen Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche ist unbedingt darauf zu achten, dass Immobilienmakler nur in dem Bereich Pflichten auferlegt werden, in dem sie auch wirklich Zugriff auf Kundendaten haben“, sagt Negrao.

Weiter kritisiert er die zu weit gefassten Formulierungen in der bisherigen Fassung der EU-Richtlinie: „Bislang ist die Richtlinie so formuliert, dass in einigen Ländern Daten von Interessenten in einem Stadium erhoben werden müssen, in dem diese sich lediglich für eine Immobilie interessieren, aber noch gar keine feste Absicht zum Ankauf einer Immobilie geäußert haben.“

Ermittlungsarbeit teilweise verlangt

Die Ermittlungsarbeit der Immobilienmakler wird bei der Umsetzung der Geldwäscherichtlinie z.B. in Holland sichtbar. Dort müssen Immobilienmakler an die Behörden berichten, ob eine Immobilie in einem kurzen Zeitraum an- und wieder verkauft worden ist.


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Außerdem muss berichtet werden, ob eine Immobilie vom Erwerber renoviert wird und ob illegal beschäftige Personen bei dieser Renovierung eingesetzt werden.

„Solche nationalen Regelungen gehen weit über das hinaus, was Immobilienmakler im Rahmen der Vorbeugung von Geldwäsche leisten können. Diese zu weitreichenden Anforderungen müssen durch die neue EU Richtlinie wieder auf das normale Maß reduziert werden“, sagt der CEI-Präsident.

Grenzüberschreitender Immobilienverkehr

„Die europäischen Immobilienmakler sind sich ihrer Pflichten bewusst und nehmen diese sehr ernst. Der grenzüberschreitende Immobilienverkehr und die Tätigkeit der Immobilienmakler in anderen europäischen Ländern werden durch die uneinheitlichen Regelungen jedoch stark erschwert. Die EU ist gehalten, einheitliche Standards zu schaffen“, kritisiert Negrao die stark voneinander abweichenden Ausführungsvorschriften in den EU-Ländern.

Die Pflichten der Immobilienmakler

Immobilienmakler sind durch die Richtlinie zur Bekämpfung der Geldwäsche und die nationalen Gesetze in diesem Bereich verpflichtet, Kunden zu identifizieren, sich den Personalausweis zeigen zu lassen, die Personendaten zu erheben und für 5 Jahre aufzubewahren sowie zu ermitteln, ob der Kunde für sich selbst oder für einen Dritten handelt.

Überwachung der Transaktion

Außerdem müssen Immobilienmakler die von ihnen begleitete Immobilientransaktion überwachen und bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Verdachtsanzeige für das Vorliegen von Geldwäsche bei den Behörden erstatten.

„Die Erwartungen der Behörden an die Immobilienmakler sind sehr hoch. In den allermeisten Fällen finanzieren die Käufer einer Immobilie den Kauf mit einem Kredit einer Bank. Dennoch muss der Immobilienmakler seine detektivische Arbeit fortsetzen“, argumentiert der CEI-Präsident.

Kenne Deinen Kunden – Know Your Customer-Prinzip

Die CEI unterstütze ausdrücklich alle Bestrebungen, Geldwäsche in Europa einzudämmen.

„Der Einschätzung der internationalen Experten der FATF (Financial Action Task Force), dass der Immobiliensektor anfällig für Geldwäsche sei, wird die CEI mit der Mitwirkung bei der Regelung der Pflichten der Immobilienmakler gern gerecht“, fasst Negrao die Bereitschaft der europäischen und nationalen Verbände der Immobilienmakler bei der Kennzeichnung von Beteiligten an Immobiliengeschäften fest.

Detektivische Arbeit darf nicht verlangt werden.

Schwierig wird es dann, wenn die EU-Richtlinie in einzelnen Ländern so ausgelegt werde, dass den Immobilienmaklern Nachforschungspflichten und geradezu detektivische Arbeit auferlegt werde. „Immobilienmakler sind keine Detektive“, stellt Negrao sachlich fest.

Kunde ist, wer den Immobilienmakler bezahlt

„Wir erwarten von der Neuregelung der EU-Richtlinie, dass auf die Besonderheiten bei der Vermittlung von Immobilien besser eingegangen wird“, sagt der CEI-Präsident. Das beginne bei einer Begriffsbestimmung, wer ein Kunde eines Immobilienmaklers sei.

Die nationalen Vorschriften in den einzelnen europäischen Ländern haben diesen Punkt ganz unterschiedlich geregelt. Die EU-Richtlinie könnte für eine einfache Klarstellung sorgen.

Kunde ist, wer bezahlt!

„Der Kunde eines Immobilienmaklers ist der, der am Ende den Immobilienmakler bezahlt, also die Provision bei der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie übernimmt“, sagt Negrao.

Damit stelle die EU-Richtlinie klar, dass nicht jede Kontaktaufnahme mit einem Immobilienmakler, nicht jede Information über eine Immobilie schon in den Bereich der Vorschriften über die Geldwäsche falle.

Aufklärung der Verbraucher

Die nationalen Mitgliedsverbände der CEI haben gegenüber ihrem europäischen Verband besonders kritisiert, dass die Aufsicht über die Geldwäscheregeln und die Information von Kunden nicht einheitlich erfolgen.

„Wer so komplexe Regelungen wie das Geldwäschegesetz verabschiedet und einzelnen Berufsgruppen so weitreichende Pflichten auferlegt, der muss auch die Verbraucher über diese Pflichten informieren. Weder die EU noch die einzelnen Staaten haben aber bislang eine entsprechende Informationskampagne gestartet“, sagt Manuel Negrao für die CEI.

Abschließend argumentiert er: „Wir können als Interessenvertretung der Immobilienberufe nicht auch noch diese Aufgabe übernehmen. Deshalb fordert die CEI eine breit angelegte Kampagne zur Aufklärung der Verbraucher über die Pflichten der Immobilienmakler beim Immobilienkauf.“

Der deutsche Gesetzgeber ist auch gefordert.

Soweit die Position des europäischen Verbandes CEI, die ich sehr gut nachvollziehen kann und eindringlich unterstütze.

Auch der deutsche Gesetzgeber sollte diese Position der CEI kennen und aufmerksam studieren, wenn es um die Neuregelung der Pflichten für Immobilienmakler geht.

Das war die Europawoche

Das waren die fünf Beiträge in der Europawoche. In der kommenden Woche wird es schwerpunktmäßig um die Sittenwidrigkeit der Maklerprovision gehen. Ich freue mich auf die Diskussionen mit Ihnen.

Die vorangegangenen Beiträge zum Thema „Europawoche“ können Sie unter den folgenden Links nachlesen:

Teil 1: Hier kommt was auf Sie zu: Das Widerrufsrecht in Dienstleistungsverträgen

Teil 2: Immobilienmakler und die vorübergehende Tätigkeit im Ausland

30. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.