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„Expertenwoche Mietrecht“ Teil 3: Die neuen Rechte bei der Modernisierung

In der „Expertenwoche Mietrecht“* befassen wir uns mit den Auswirkungen der Mietrechtsreform, die gestern, am 01. Mai 2013, in Kraft getreten ist, auf die Arbeit der Immobilienprofis und –experten.

In den ersten beiden Teilen ging es um die Erleichterungen bei der Ankündigung der Modernisierung einer Wohnung. Heute geht es um die Rechte bei der Modernisierung.

Meine Empfehlung an alle Verwalter, jetzt die Eigentümer und WEG-Versammlungen auf die neue Gesetzeslage einzustimmen, haben Sie in der letzten Ausgabe am 30. April 2013  im Immobilien Insider gelesen.

Stichwort: Neue Rechte bei der Modernisierung

Der alte § 554 BGB enthielt die Regelungen zur Duldung der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Mietverhältnis. Diese Rechte werden nun gänzlich neu geregelt.

Wichtigstes Ziel der Mietrechtsreform: Mehr energetische Modernisierungen

Um das wichtigste Ziel der Mietrechtsreform zu erreichen, hat der Gesetzgeber die Schwellen bei der energetischen Modernisierung gesenkt.

In meinem Beitrag vom Dienstag ging es bereits um die niedrigeren Anforderungen bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme, die sich positiv auf die Arbeit von Verwaltern und Vermietern auswirken wird.

Stichwort: Duldungspflicht des Mieters

Neu ist, dass Mieter die Maßnahmen zur Verbesserung des energetischen Standards einer Immobilie zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht wird in den Diskussionen während Eigentümerversammlungen von WEGs und in der Beratung von Eigentümern vor einer energetischen Modernisierung eine wichtige Rolle spielen.


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Verwalter können nun sicherer beraten

Die Rolle des Verwalters in der Beratung vor einer energetischen Modernisierung wird gestärkt. Gerade diese Vorschrift des § 555 d Abs. 1 BGB gibt mehr Rechtssicherheit, dass eine Maßnahme in dem vorgesehenen Zeitplan auch wirklich durchgeführt werden kann.

Weiterhin gibt es eine Ausnahme, wenn die Modernisierung einen Härtefall für den Mieter darstellt (§ 555 d Abs. 2 BGB).

Stichwort: Ausschlussfrist für Einwand des Härtefalls

Wenn der Mieter nicht binnen  maximal 2 Monaten die Gründe für den Härtefall vorgetragen hat, kann die Modernisierung dennoch beginnen (genau genommen ist es das Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung folgt), vgl. § 555 d. Abs. 4 BGB.

Nur noch einmal zum Nachlesen der Abs. 1 der Vorschrift, der die Duldungspflicht erklärt:

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

„(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (…)

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsanku?ndigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsanku?ndigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.“

Sie sehen also, wie die Duldungspflicht im Gesetz ausgestaltet ist:

  • Grundsätzliche Pflicht zur Duldung
  • Möglichkeit des Einwand eines Härtefalls
  • Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
  • Nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
  • Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt

* Lesen Sie hier die ersten Beiträge zur Serie „Expertenwoche Mietrecht“

Teil 1: 6 x Mietrechtsreform 2013

Teil 2: Ankündigung der Modernisierung wird erleichtert

2. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.