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Expertenwoche Mietrecht Teil 5: Neue Vorschriften zur Wohnungsräumung

Die „Expertenwoche Mietrecht“* umfasst verschiedene Beiträge zum neuen Mietrecht, das in der vergangenen Woche, am 1. Mai 2013, in Kraft getreten ist.

In den ersten vier Beiträgen der vergangenen Woche ging es um die Stichworte „Modernisierungsankündigung“ und „Vermieterrechte bei der Modernisierung“.

Auf die Tagesordnung jeder WEG-Versammlung und in die Gespräche mit den Eigentümern in der Mietverwaltung gehören bei jedem Verwalter die neuen Vorschriften im Mietrecht.

Stichwort: Räumung

Auch die Räumung wird neu geregelt!

Neben den neuen Vorschriften zur energetischen Modernisierung von Wohnungen und Häusern gehören die neuen Möglichkeiten bei der Zwangsräumung von Wohnungen zu den zentralen Vorschriften der Mietrechtsreform.

Gehen die Vorschriften zur Räumung weit genug?

Viele Verwalter sagen, dass diese Vorschriften nicht weit genug gehen.

Denken Sie auch so? Immer noch könnten sich Mieter, die die Räumung verhindern wollen, aus der Affäre ziehen.

Auch wenn diese Kritik berechtigt ist, lohnt es sich, dass Sie sich die neuen Vorschriften ganz genau anschauen. Denn anhand der Räumungsvorschriften sollte die Vorgehensweise bei der Betreuung von Mietverhältnissen angepasst werden.


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Räumung beginnt beim Mietrückstand

Die Räumung der Wohnung steht am Ende eines langwierigen Verfahrens.

Wo beginnt eigentlich die Räumung? Nun, das scheint doch offensichtlich: Bei der pünktlichen Mietzahlung!

Wer die Mietzahlung laufend kontrolliert und wenig Toleranz bei Mietrückständen zeigt, der verfügt am Ende wieder schneller über diese Wohnung. Und da nun auch die Kaution wie eine Mietzahlung behandelt wird, lohnt es sich, hier genauer hinzuschauen.

Stichwort: Kautionsrückstand wird wie Mietrückstand behandelt

Das neue Mietrecht schafft mit dem neuen § 569 Absatz 2a BGB eine Möglichkeit für den Vermieter, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.

Die Nichtzahlung der Mietkaution hat damit die gleiche Wirkung wie die Nichtzahlung der Miete.

Das ist neu!

Meine Empfehlung für Verwalter lautet daher:

Das Kautionsmanagement muss in den Vermietungsprozess aktiv einbezogen werden. Gerade zu beginn eines Mietverhältnisses zeigen sich manches Mal bereits erste Alarmzeichen, die sich dann später auf das gesamte Mietverhältnis auswirken.

Mieter vertrösten Vermieter mit der Ratenzahlung bei der Kaution und am Ende steht immer noch ein Kautionsrückstand offen.

Kautionszahlung als Prozess im Unternehmen integrieren

Die rechtzeitige Zahlung und Überwachung der Kautionszahlung ist nun wichtiger denn je. Sollte der Mieter mit zwei kautionsraten in Rückstand sein, wird dieser Rückstand nun genauso behandelt wie der Rückstand mit der Mietzahlung.

Die Chance zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses, die nun gesetzlich in § 569 Abs. 2a BGB verankert ist, sollten Sie in Ihrem Vermietungsmanagement einbauen und bei Vorliegen der Voraussetzungen sehr schnell handeln.

In der nächsten Ausgabe geht es um die weiteren neuen Vorschriften, die zur beschleunigten Räumung von Mietwohnungen beitragen können.

* Lesen Sie hier die ersten Beiträge zur Serie „Expertenwoche Mietrecht“

Teil 1: 6 x Mietrechtsreform 2013

Teil 2: Ankündigung der Modernisierung wird erleichtert

Teil 3: Die neuen Rechte bei der Modernisierung

Teil 4: Vermieterrechte im neuen Mietrecht (2)

 

6. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.