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Falsche Flächenangabe im Mietvertrag: Miete darf zurückgefordert werden

Bei einer Flächenangabe im Mietvertrag sollten Vermieter in Zukunft besser Vorsicht walten lassen. Außerdem sollte ein Vermieter, der keine Vereinbarung hinsichtlich der Fläche einer Mietwohnung treffen möchte, dies im Vertrag eindeutig durch einen entsprechenden Nachsatz zum Ausdruck bringen. Denn:

Auch wenn in einem Mietvertrag lediglich eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben wurde, stellt eine Abweichung von mehr als 10% ansonsten einen Mietmangel dar. Der Mieter kann dann die Miete anteilsmäßig zurück fordern. Dies bestätigte das Landgericht in Berlin im März 2015.

Der Fall: Streit um Rückforderung der Miete

Folgendes war geschehen: Ein Vermieter und sein Mieter stritten über eventuelle Rückforderungsansprüche des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete. Der Mietvertrag der Parteien über eine im Dachgeschoss gelegene Wohnung wies eine Wohnfläche von ca. 71 m² aus.


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Nachdem die Wohnung wegen eines beabsichtigten Verkaufs der Wohnung durch den Vermieter vermessen wurde, ergab sich jedoch eine Wohnfläche von nur noch 47,1 m². Die Mietzahlungen waren vom Jobcenter für den Mieter erbracht worden. Der Mieter hatte aber nun die Rückzahlung der Miete an sich selbst eingeklagt.

Die Entscheidung des Gerichts: Vermieter musste überzahlte Miete zurückzahlen

Das Landgericht in Berlin verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Mietanteile. Dieser war, weil er die Miete anteilsmäßig ohne rechtlichen Grund erlangt hatte, zur Rückzahlung verpflichtet.

Die Mietwohnung wies wegen des für den Mieter nachteiligen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich angesetzten Wohnfläche einen Mangel auf. Der Mieter war daher zur Herabsetzung der Miete auf 71,66% berechtigt.

Mietmangel der Mieträume – ab einer Abweichung von mehr als 10% der Flächenangabe

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kommt es für das Vorliegen eines Mietmangels in Gestalt einer Flächenabweichung nicht darauf an, ob eine bestimmte Mietfläche vereinbart wurde.

Selbst wenn im Mietvertrag nur eine ca.-Angabe zur Wohnfläche angegeben worden ist, stellt eine Abweichung von mehr als 10% einen Mangel der Mieträume dar (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 295/03).

Aber: Mieter kann diese Leistungen nicht endgültig behalten

Offen konnte in diesem Rechtsstreit bleiben, ob die Miete von dem Sozialleistungsträger direkt an den Vermieter gezahlt wurde. Selbst wenn die vom Sozialhilfeträger übernommene Miete direkt an den Vermieter gezahlt worden sein sollte, stand dies der Berechtigung des Mieters, den Rückforderungsanspruch geltend zu machen, nicht entgegen.

Zwar hatte der Mieter kein Recht diese Leistungen endgültig zu behalten, weil diese dem Vermieter nicht aus seinem Vermögen, sondern aus staatlichen Geldern des Sozialleistungsträgers geflossen sind. Dennoch konnte der Mieter vorerst auf Rückzahlung der anteiligen Miete an sich klagen (LG Berlin, Beschluss v. 13.03.15, Az. 65 S 477/14).

24. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.