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Falsche Wohnfläche – keine Mietminderung riskieren

Wenn ein Mieter anlässlich der vorzulegenden Betriebskostenabrechnung die Größe der Mietwohnung anzweifelt, sollten Vermieter sich ihrer Wohnflächenberechnung sicher sein können.

Denn: Ist die Wohnfläche tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung, bei 11 Prozent Abweichung sind es also 11 Prozent Minderung.

Wohnflächenberechnung – so geht es

Die Fläche der Mietwohnung sollte man deshalb exakt ermitteln – im eigenen Interesse. Hierfür muss man alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur, vermessen. Gesetzliche Grundlage ist hierfür seit Anfang 2004 die Wohnflächenverordnung.

So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum und Dachboden, sind dagegen nicht einzubeziehen. Bei Wohnräumen wird die Grundfläche nur dann voll angerechnet, wenn der Raum über der vermessenen Fläche mindestens 2 m hoch ist.


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Nur zur Hälfte wird eine Fläche angerechnet, wenn der Raum darüber zwischen 1 und 2 m hoch ist. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, dürfen in die Berechnung nicht einbezogen werden. Die Grundfläche von Balkonen oder Loggien ist gemäß der Wohnflächenverordnung höchstens zur Hälfte anzusetzen.

Mietminderung: erst ab 10 Prozent Wohnflächenabweichung

Eine Mietminderung ist erst ab 10 Prozent Abweichung zulässig (OLG Brandenburg, Urteil v. 06.01.15, Az. 6 U 134/13). Zudem stellt die Flächenangabe in einem Mietvertrag keine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume dar. Das entschied das Oberlandesgericht Brandenburg im Januar 2015:

Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter, der eine Praxis für Physiotherapie in den Mieträumen betrieb, auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Die Fläche der Mieträume war im ursprünglichen Mietvertrag mit „ca. 110 m²“ angegeben worden.

Ende 2011 wurde ein neuer Mietvertrag über erweiterte Mieträume abgeschlossen. Hier wurde geregelt, dass die Praxisräume sich „um ca. 81 m² auf 191 m²“ vergrößern. Der Mieter stellte alsbald fest, dass die Flächenangabe im Mietvertrag tatsächlich falsch war und minderte die Miete. Der Vermieter verklagte ihn auf Ausgleich des Mietrückstands.

Flächenangabe im Mietvertag ist keine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume

Mit Erfolg! Die vom Mieter geltend gemachte Flächenunterschreitung begründete kein Recht zur Mietminderung. Die Flächenangabe im Mietvertrag stellte keine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume dar.

Die Zusicherung einer Eigenschaft von Mieträumen setzt voraus, dass der Vermieter eine Garantie für das Vorhandensein der Eigenschaft erkennbar übernehmen wollte und für ein Fehlen haften will.

Die bloße Angabe einer Quadratmeterzahl in einem Mietvertrag stellt für sich keine Garantie ihrer Richtigkeit dar. Das gilt insbesondere wenn die Flächenangabe mit dem Zusatz „ca.“ versehen wurde. Im Übrigen lag die Flächenunterschreitung bei lediglich 8 Prozent. Eine Mietminderung ist aber erst ab 10 Prozent Abweichung zulässig.

Insgesamt sollten sich Vermieter jedoch der Wohnfläche sicher sein. Denn bei einer Betriebskostenabrechnung kann die Wohnflächenangabe sehr wohl eine zugesicherte Eigenschaft der Mieträume darstellen.

20. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.