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Farbwahlklauseln beschränken Mieter im persönlichen Lebensbereich

Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung nach eigenem Belieben streichen.

Ob rot, schwarz oder quietschbunt – der BGH fordert von Vermietern Toleranz, wenn es um farbige Wände geht.

Er  kippte eine Renovierungsklausel, die den Mieter zum Leben in „neutralen Farben“ verpflichtete.

In ihrem Urteil stellten die Karlsruher Richter klar: Alle Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit zur Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichten, sind nichtig.

Denn hierdurch würden Mieter in ihrem persönlichen Lebensbereich unangemessen beschränkt, ohne dass dies durch ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters gerechtfertigt wäre (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).

Ihr Interesse: Endrenovierung in neutralen Farben

Eigentlich kann es Vermietern auch egal sein, in welchen Farben sich der Mieter wohl fühlt – Hauptsache bei Mietende ist die Wohnung ansehnlich und wieder gut zu vermieten.

Zu einer fachgerechten Renovierung bei Mietende in hellen, unauffälligen und gleichmäßigen Farben ist Ihr Mieter in den folgenden Fällen verpflichtet:

  • Der Formularmietvertrag sieht eine wirksame Renovierungsklausel (keine „starren Fristen“) vor, wobei die „weichen“ Regelfristen abgelaufen sind.
  • Bei Mietende ist die Wohnung in einer Weise gestrichen, die eine Neuvermietung hindert, zumindest aber deutlich erschwert (verschiedene kräftige Farben in verschiedenen Räumen).
  • Sie haben mit Ihrem Mieter eine individuelle Vereinbarung ausgehandelt, nach der er eine Endrenovierung vorzunehmen hat (zulässig nachBGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08, und zwar auch dann, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag wegen starrer Fristen unzulässig ist).

Farbdiktat verboten – So behalten Sie Ihre Wohnung dennoch weiß

In der jüngeren Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach entschieden, dass der Mieter mietvertraglich keinem Farbdiktat während der Mietzeit unterworfen werden kann (BGH, Urteil v. 18.02.09, Az. VIII ZR 166/08).


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Diese Rechtsprechung hat der BGH nunmehr konsequent fortgeführt: Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster benachteiligt den Mieter unangemessen und ist damit unwirksam (BGH, Urteil v. 20.01.10, Az. VIII ZR 50/09).

Farbvorgabe benachteiligt Mieter unangemessen

Im konkreten Fall wird die Wohnungsmieterin in einem Formularmietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Der Vertrag bestimmt unter anderem:

„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

In einer Anlage zum Mietvertrag war geregelt: „Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (…) nur weiß zu lackieren.“

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verklagte der Vermieter seine Mieterin auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

BGH gibt dem Mieter recht

Nach Ansicht des BGH ist die in der Anlage des Mietvertrags enthaltene Farbvorgabe „weiß“ unwirksam.

Wie bereits in den vergangenen Entscheidungen sahen die Richter den Mieter durch diese Vorgaben in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt.

Gleichzeitig bestand dafür kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters.

Bemerkenswert wiederum: Obwohl der Mietvertrag das Farbdiktat hier in einem Anhang geregelt hat, war die gesamte Regelung zur Schönheitsreparatur unwirksam und der Mieter musste gar keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Tipp: Möchten Sie Ihren Mieter hinsichtlich der Gestaltung der Wohnung einem Farbdiktat unterwerfen, hüten Sie sich davor, dies mietvertraglich zu regeln.

Wählen Sie lieber den Weg der Individualvereinbarung. Damit gehen Sie auf Nummer sicher.

BGH entschied: Farbwahlklausel ist unwirksam

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) sich in der Vergangenheit bereits häufiger mit dem Thema „Schönheitsreparaturen“ auseinandergesetzt hatte, hat er erneut zu diesem Problemkreis entschieden (BGH, Urteil v. 23.09.09, Az. VIII ZR 344/08). 

Nach diesem Urteil ist eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

Durch sie werde der Mieter unangemessen benachteiligt, weil ihn die Klausel in der „Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränke“.

Vermieter verlangte weißen Farbanstrich

Damit wiesen die höchsten Richter die Klage eines Vermieters ab, der von seinem Mieter Renovierungskosten in Höhe von 19.000 € verlangte.

Der Mieter hatte seine mit Stuckdecken ausgestatteten Räume der Berliner Villa in „schreienden Farben“ gestrichen.

Nach Ansicht des BGH war die Klausel unter zwei Gesichtspunkten unwirksam. Zum einen sei unter der Formulierung „Weißen“ der Anstrich mit einer weißen Farbe zu verstehen.

Eine solche Farbwahlklausel war bereits nach der früheren Rechtsprechung des BGH unwirksam. Das Argument des Vermieters, „Weißen“ bedeute einen neutralen Anstrich, ließen die Richter nicht gelten.

Zum anderen bewirkte die Formulierung, die Räume müssen „spätestens“ beim Auszug entsprechend gestrichen werden, die Unwirksamkeit der Klausel, wodurch der BGH seine Rechtsprechung zur sogenannten Farbwahlklausel bekräftigte.

Hierdurch werden nämlich, so der BGH, dem Mieter nochmals während seiner Mietzeit farbliche Vorgaben gemacht. Daran bestehe aber kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters.

Dieses Urteil zeigt wieder einmal, dass Sie als Vermieter mietvertraglich lediglich einen zur Weitervermietung tauglichen Anstrich, z. B. mit neutralen, hellen Farben, verlangen können.

Dagegen dürfen Sie Ihrem Mieter zumindest mietvertraglich nicht vorschreiben, dass er bereits während der Mietzeit auf Farbe verzichten muss.

Sofern Sie das durchsetzen möchten, müssen Sie dies individuell mit Ihrem Mieter vereinbaren.

Eine Ausnahme gilt allerdings bei mit Klarlack lasiertem Holz, denn dort können Sie einen bunten Anstrich nur durch Abschleifen rückgängig machen.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.