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Feuchtigkeitsschäden: Unterscheiden Sie 2 Arten von Baumängeln

Feuchtigkeitsschäden führen häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Dabei macht jede Seite die andere für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich und verlangt Abhilfe.

Baumangel vs. vertragswidrige Nutzung

Ob dies der Fall ist, genau darüber wird dann gestritten. Die wechselseitigen Schuldzuweisungen sind eigentlich immer die gleichen. Für den Mieter ist der Fall klar: Natürlich sind bauliche Mängel Ursache der Schäden.

Der Vermieter wiederum ist sich sicher: Der Mieter hat nicht ausreichend geheizt und gelüftet. Und so macht jede Seite die andere für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich und verlangt Abhilfe.

Behebbare Mängel

Bestätigt sich die Einschätzung des Mieters, dass Baumängel die Ursache der Feuchtigkeitsschäden sind, stehen ihm eine Reihe von Rechten zu.  Hinsichtlich der Frage, was Sie von Ihrem Mieter verlangen können, ist zu unterscheiden, ob der Baumangel behoben werden kann oder nicht.

Hierzu gehören: undichte Fenster; Mauerrisse; ungenügende, nicht den Regeln der Bautechnik entsprechende Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit; undichte Leitungen; Rohrbrüche; schadhaftes Dach; unzureichende Isolierung; mangelnde Beheizbarkeit.

Behebbar oder nicht: Dann muss der Mieter den Mangel anzeigen

Liegt ein behebbarer Mangel vor, ist der Mieter nur verpflichtet, Ihnen den Feuchtigkeitsschaden nach seinem Bemerken unverzüglich anzuzeigen und die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zu dulden.

Darüber hinaus ist ein Mieter nach Meinung der Gerichte bei einem behebbaren Mangel nicht verpflichtet, dem Baumangel durch verstärktes Heizen oder Lüften Rechnung zu tragen.

Ein Praxisbeispiel: Trotz einer nachweislich unzureichenden Isolierung ließen sich Feuchtigkeitsschäden vermeiden, wenn der Mieter die Wohnung häufiger als üblich, nämlich ganzjährig 8-mal am Tag für 10 Minuten lüften würde.


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Da der Baumangel, nämlich die schlechte Isolierung, behoben werden kann, braucht der Mieter diesen Baumangel nicht durch sein Verhalten zu kompensieren.

Anderes gilt aber bei einem nicht behebbaren Gebäudemangel. Hier ist der Mieter durchaus verpflichtet, durch sein Verhalten dazu beizutragen, dass sich der Schaden nicht vergrößert (vor allem durch ausreichendes Lüften und eine schadensverhütende Möblierung).

Der Mieter ist aufgrund seiner Obhutspflicht nämlich gehalten, vermeidbare Schäden von der Mietsache fernzuhalten. Tut er dies nicht, verhält er sich vertragswidrig. Sie können ihn deshalb abmahnen und im Falle beharrlicher Pflichtverletzung auch kündigen.

Zu den nicht behebbaren Mängeln gehören: Neubaufeuchtigkeit; veraltete Wärmedämmung; Wärmebrücken; nachträglicher Einbau von Isolierfenstern.

Mieter haftet bei fehlender Mängelanzeige

Achtung: Unterlässt Ihr Mieter die Mängelanzeige und vergrößert sich der Schaden daraufhin, so haftet er Ihnen für den zusätzlichen Schaden. Und zwar unabhängig davon, ob der ursprüngliche Mangel zu beheben ist oder nicht.

Das Gleiche gilt, wenn der Mieter Maßnahmen zur Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert, er etwa den von Ihnen beauftragten Handwerkern grundlos den Zutritt zur Wohnung nicht gestattet.

Vor Gericht verlieren meist beide Seiten

Feuchtigkeitsschäden treten jedes Jahr überwiegend von Herbst bis Frühjahr auf. Anschließend folgt dann häufig die gerichtliche Aufarbeitung der Streitereien, ehe diese dann im Herbst, in der zunehmend feuchten und kalten Jahreszeit, wieder aufs Neue beginnen.

Meist beginnt der Streit damit, dass der Mieter nach Anzeige des Feuchtigkeitsschadens die Miete mindert.

Vermieter sind in der Klägerrolle

Dies ist für Sie als Vermieter ungünstig, da nun Sie tätig werden müssen. Denn wenn Sie der Überzeugung sind, der Mieter sei an den Feuchtigkeitsschäden selbst schuld, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als den geminderten Betrag einzuklagen.

Neben der Arbeit, die damit für Sie verbunden ist, entstehen Ihnen nun auch Kosten: Sie müssen nun erstmal den Gerichtskostenvorschuss für Ihre Klage zahlen.

Kaum ein Prozess ohne Sachverständigen

Doch damit nicht genug: Das Gericht kennt die genaue Ursache der Feuchtigkeitsschäden natürlich auch nicht, weshalb es mit deren Klärung zunächst einen Sachverständigen beauftragt.

Hierbei zahlen wiederum Sie als Kläger einen Vorschuss – je nach Größe der Wohnung liegt dieser ungefähr zwischen 1.500 und 2.000 €.

Und so kommt es, dass wegen einer Mietminderung von häufig nicht mehr als 100 € ein Gerichtsverfahren betrieben wird, das Kosten von mehreren Tausend Euro verursacht.

Fazit: Oft mehrere Schadensursachen

Und das Ende vom Lied? Nicht selten kommen die Sachverständigen zu dem Ergebnis, dass beide Gründe zutreffend sind:

Die unzureichende Heizung und Lüftung des Mieters hat im Zusammenspiel mit ungünstigen oder gar mangelhaften baulichen Gegebenheiten die Feuchtigkeitsschäden hervorgerufen.

Folge ist, dass die Gerichts- und Sachverständigenkosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden – ein unbefriedigendes Ergebnis. Vor diesem Hintergrund sollte es immer vorrangiges Ziel sein, ein Gerichtsverfahren wegen Feuchtigkeitsschäden möglichst zu vermeiden.

10. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.