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Finanzielle Verluste durch Verjährung vermeiden

Alljährlich gehen Gläubigern Beträge in Millionenhöhe dadurch verloren, dass Verjährungsfristen übersehen werden. Auch als Vermieter müssen Sie auf Verjährungsfristen achten, um finanzielle Verluste zu vermeiden.

Ihre Ansprüche als Vermieter gegen Ihren Mieter auf rückständige Miete aus der Zeit vor dem 01.01.2011 verjähren nach vier Jahren. Das gilt auch für die Mietnebenkosten, wie beispielsweise Wassergeld und Heizkosten.

Die Verjährung gibt dem Schuldner das Recht, nach einem bestimmten Zeitablauf seine Leistungen zu verweigern. Allein schon der Fristablauf berechtigt den Schuldner, den geltend gemachten Anspruch zurückzuweisen.

Forderungen gegen säumige Mieter

Beispiel: Machen Sie als Vermieter beispielsweise Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend, sind Sie der Gläubiger dieses Anspruchs und Ihr Mieter ist der Schuldner.

Die Verjährungsfrist beginnt jeweils am Ende des Jahres, in dem Ihr Anspruch gegen den Mieter entstanden ist. Mit Ablauf des Jahres 2011 verjähren also beispielsweise alle aus dem Jahre 2007 stammenden Ansprüche auf rückständige Miete, wie auch Heiz- und Betriebskostennachforderungen aus jenem Jahr.

Dass die Ansprüche nach Fristablauf verjährt sind, mag manchmal ungerecht erscheinen. Andererseits wäre es aber auch nicht gerecht – so die Überlegung des Gesetzgebers –, wenn jemand nach etlichen Jahren Ansprüche durchsetzen könnte, an die niemand mehr denkt. Der Schuldner soll davor geschützt sein, nach langer Zeit eventuelle Beweise vorlegen zu müssen, die wegen des Zeitablaufs kaum noch zu erbringen sind.

Entscheidender Zeitpunkt ist der Tag, an dem Ihr Mieter die Heiz- oder Nebenkostenabrechnung erhält, denn am Schluss des betreffenden Jahres beginnt die Verjährung zu laufen.

Beispiel: Ihr Mieter hat die Abrechnung für die Heizperiode 01.07.2007 bis 30.06.2008 im November 2008 erhalten und bis heute nicht bezahlt. In diesem Fall hat die vierjährige Verjährungsfrist Anfang 2009 begonnen und endet Ende 2012.

Wenn Ihr Mieter keine Renovierungen durchführt

Der Ablauf der Verjährung kann gestoppt werden durch


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  • das Anerkenntnis Ihres Mieters (zum Beispiel durch Abschlagszahlung, Sicherheitsleistung oder Stundungsgesuch) oder
  • die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs.

Wesentlich kürzer ist die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der überlassenen Mieträume. Ihre Schadenersatzansprüche wegen der unterlassenen Renovierung verjähren schon nach sechs Monaten, und zwar nicht erst zum Jahresende, sondern jeweils genau nach Fristablauf.

Beispiel: Ihr Mieter ist am 18.06.2011 ausgezogen, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ihr Ersatzanspruch gegen den früheren Mieter ist dann am 19.12.2011 verjährt.

In der Praxis spielen die Klageerhebung und der Mahnbescheid die weitaus größte Rolle. Eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung an den Mieter reicht grundsätzlich nicht aus, um die Verjährung zu stoppen.

Rückgabe der Wohnung ist entscheidend

Egal, um welche Verjährungsfrist es sich im konkreten Einzelfall handelt:

Für Ihre Vermietungspraxis ist von größter Bedeutung, wann genau diese Verjährungsfrist beginnt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verjährungsfrist überhaupt erst dann in Gang gesetzt wird, wenn Sie als Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder frei über die Mieträume verfügen können. Für den Beginn der Verjährungsfrist reicht es nicht aus, dass Sie etwa anlässlich einer Besichtigung der Wohnung vor Rückgabe bereits von den später streitigen Mängeln erfahren haben.

Dies gilt auch dann, wenn Sie Ihre Zahlungsaufforderung per Einschreiben/Rückschein angemahnt haben. Liegt dagegen erst einmal ein rechtskräftiges Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid vor, dann können Sie daraus noch 30 Jahre lang vollstrecken.

Wenn Sie die Kaution zurückzahlen sollen

Das ist ein typischer Fall aus dem Vermietungsalltag: Das Mietverhältnis ist beendet. Die erforderlichen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nicht vorgenommen. Schließlich geben Sie als Vermieter die Renovierungsarbeiten in Auftrag und verrechnen die dadurch entstehenden Kosten mit der Mietkaution. Ein neuer Mieter zieht ein. Für Sie als Vermieter ist der Fall „abgehakt“. Mehr als ein halbes Jahr später und völlig unerwartet erhalten Sie eine Klageschrift. Darin fordert Ihr früherer Mieter die Rückzahlung der Mietkaution.

Manch ein Vermieter fühlt sich in einem solchen Fall „ausgetrickst“. Dieses Gefühl beschleicht ihn deshalb, weil er weiß, dass die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche exakt sechs Monate beträgt und inzwischen abgelaufen ist.

Es verbleibt noch eine Restforderung in Höhe von 797 Euro, die Sie von Ihrem früheren Mieter nicht mehr erstattet bekommen. Zumindest den größten Teil Ihrer Forderung konnten Sie durch die Aufrechnung aber noch durchsetzen.

Wie Sie trotz Verjährung Ihre Forderung durchsetzen

Nur die wenigsten Vermieter wissen: Auch in einem solchen Fall kann ein begründeter Schadenersatzanspruch noch durchgesetzt werden. Der Grund: Die Verjährung Ihrer eigenen Ansprüche gegen den Mieter schließt nicht aus, dass Sie Ihre Schadenersatzforderung mit der Rückzahlungsforderung des Mieters verrechnen.

Den nach Abzug der Mietkaution noch verbleibenden Restbetrag in Höhe von 797 Euro können Sie bei der nächsten Steuererklärung als „Werbungskosten“ steuersparend geltend machen. Dieser Betrag gehört zu den Anforderungen, die als „sonstige Kosten“ steuermindernd berücksichtigt werden.

Verjährung bedeutet lediglich, dass Sie selbst nicht mehr Klage erheben können. Sie sind aber nicht gehindert, Ihre verjährten Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten einer Klage des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution entgegenzuhalten.

Wenn dagegen die Mietkaution nebst Zinsen Ihre Schadenersatzforderung übersteigt, sind Sie verpflichtet, den nicht verbrauchten Restbetrag an Ihren früheren Mieter auszukehren.

Beispiel: Die an den Mieter rückzahlbare Mietkaution beträgt nebst Zinsen 1.962 Euro. Ihre Schadenersatzforderung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beläuft sich auf 2.759 Euro. Das ist der Betrag, den Sie dem Maler für die Renovierungsarbeiten gezahlt haben. Die Mietkaution nebst Zinsen reicht hier nicht aus, um Ihre Schadenersatzforderung auszugleichen.

Beispiel: Die Mietkaution einschließlich Zinsen beträgt 1.629 Euro, Ihre Schadenersatzforderung beläuft sich auf 1.481 Euro. Nach Saldierung dieser Beträge verbleibt ein Restbetrag in Höhe von 148 Euro, der Ihrem früheren Mieter zusteht.

1. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.