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Darlehen: Nebenkosten-Fallen vermeiden

Bei der Immobilienfinanzierung versuchen Banken immer wieder, mit schöngerechneten Zinssätzen hinterher kräftig über diverse Aufschläge und Nebenkosten abzukassieren.

Das Beispiel: Disagio

Das Disagio funktioniert folgendermaßen: Die Bank zahlt Ihnen nicht den vollen Kreditbetrag aus, sondern behält einen Teil der Kreditsumme als Zinsvorschuss gleich wieder ein.

Als Gegenleistung dafür berechnet sie Ihnen niedrigere Kreditzinsen – und damit sinkt auch Ihre Monatsrate.

Aber: Nur weil die Monatsrate niedriger ist, kommen Sie noch lange nicht günstiger weg! Weil die anfängliche Kreditsumme höher ist als bei der 100-Prozent-Auszahlung, ist

Wie mit dem Disagio der Nominalzins manipuliert werden kann

Ihre Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist entsprechend höher – und somit sparen Sie nicht am Zins, sondern nur an der Tilgung.

Wichtig: Bei der Ermittlung des effektiven Jahreszinses müssen also die Auswirkungen des Disagios mit eingerechnet werden. Dann können Sie auf einen Blick schnell erkennen, wie teuer Sie der Zinsabschlag unterm Strich zu stehen kommt.

Praxis-Tipp: Um Kreditangebote richtig vergleichen zu können, brauchen Sie einheitliche Eckwerte. Bestehen Sie deshalb darauf, dass Ihnen die Bank ein Kreditangebot mit Disagio neu erstellt – und zwar auf Basis einer 100-prozentigen Auszahlung!

Das Beispiel mit dem Disagio zeigt auch: Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto niedriger ist auch Ihre monatliche Kreditrate.

Den gleichen Effekt wie bei der Disagio-Schummelei gibt es natürlich, wenn die anbietenden Banken bei der Erstellung ihres Finanzierungskonzepts unterschiedliche Tilgungsanteile zugrunde legen.

Während der eine Anbieter mit einer anfänglichen Tilgung von 1,5% pro Jahr kalkuliert, bietet Ihnen die Konkurrenz vielleicht ein Darlehen an, bei dem die Tilgung in den ersten Jahren komplett ausgesetzt wird.

Wichtig: Achten Sie also schon beim Einholen der Angebote auch darauf, dass eine 100-prozentige Kreditauszahlung erfolgt und eine einheitliche anfängliche Tilgung zugrunde gelegt wird.

Weil es sich inzwischen herumgesprochen hat, dass das Disagio nur der Bank, nicht jedoch dem Kunden nützt, haben manche Banken diesen Posten einfach umgetauft und verlangen nun eine „Abschlussgebühr“.


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Unterm Strich wirkt sich jedoch diese Gebühr genauso aus wie das Disagio, denn ob Sie 2% Disagio oder 2% Abschlussgebühr bezahlen, ist gleichbedeutend.

Welche Gebühren und Nebenkosten nicht im Effektivzins enthalten sind

Eigentlich ist es in der Preisangabeverordnung (PAngV) klipp und klar geregelt: Die Bank muss Ihnen sagen, welchen Preis – sprich Zins – Sie für ein Darlehen unterm Strich bezahlen müssen.

Weil sich diese Kosten nicht nur aus dem eigentlichen Zins, sondern auch aus Disagio und diversen Gebühren ergeben, ist der effektive Jahreszins meist etwas höher als der Nominalzins, der im Kreditvertrag steht.

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Banken die gesetzlichen Bestimmungen zum Effektivzins zu umgehen versuchen. Dabei geht es meist um einen der folgenden Kostenpunkte – manchmal aber auch um beide gleichzeitig:

  • Die Wertermittlungsgebühren und

  • die Kosten für die Kontoführung.

Im Gegensatz zu den Abschlussgebühren müssen die Wertermittlungsgebühren im Effektivzins nicht berücksichtigt werden.

Das machen sich vor allem einige Hypothekenbanken zunutze und verlangen teilweise mehr als 1.000 Euro dafür, dass sich einer der Kreditsachbearbeiter ein paar Minuten lang Ihre Baupläne anschaut. Wie sich das auswirken kann, zeigt die folgende Beispielrechnung:

Wie Sie die Kosten bei Grundschuldeintrag und -übertragung minimieren

Dreh- und Angelpunkt bei Ihrer Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld – denn ohne sie haben Sie es schwer, einen Immobilienkredit zu bekommen.

Um Verwechslungen zu vermeiden: Was landläufig als „Hypothekenkredit“ bezeichnet wird, ist in aller Regel eine Grundschuld. Hypotheken werden heute nur noch selten verwendet, da sie für Bank und Kreditkunde ziemlich unpraktisch zu handhaben sind. Doch wo liegt der Unterschied?

Zwar erscheint Ihnen vielleicht die Hypothek auf den ersten Blick verbraucherfreundlicher, aber in der Finanzierungspraxis ist auch für Sie als Kreditkunde die Grundschuld die bessere und vor allem kostengünstigere Alternative.

Denn: Nicht nur die Banken erzeugen Kosten für Sie, sondern auch die Notare und Grundbuchämter.

Für Eintrag, Löschung oder Umschreibung von Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch werden stattliche Gebühren fällig, die schnell mehrere hundert Euro betragen können.

Weil die Hypothek streng an den damit abgesicherten Kredit gebunden ist, müssen Sie bei jedem Eigentümer- oder Bankwechsel teure Grundschuldeintragungen vornehmen lassen.

Bei der Grundschuld hingegen können Sie mit der richtigen Strategie die Notarkosten und damit Ihre Belastung optimal reduzieren.

Die Grundschuld kann beim Immobilienkauf vom Käufer übernommen werden – das spart für Sie die Grundbuchkosten für Löschung und Neueintragung.

Lassen Sie daher beim Kauf die eingetragenen Grundschulden stehen und fordern Sie vom Verkäufer lediglich eine Bestätigung der Grundschuldgläubiger, dass das Pfandrecht zurzeit nicht in Anspruch genommen wird.

Außerdem kann die Grundschuld von Bank zu Bank weitergereicht werden. Damit sparen Sie Kosten, wenn Sie die finanzierende Bank wechseln, weil weder Löschung noch Neueintragung erforderlich sind.

Überdies kann die Grundschuld nach Rückzahlung des Kredits stehen gelassen und bei Bedarf wieder aktiviert werden – damit sparen Sie Kosten, wenn Sie später einmal für neue Immobilienvorhaben eine Grundschuld als Sicherheit brauchen.

Praxis-Tipp: Um langfristig Kosten zu sparen, sollten Sie schon bei der Ersteintragung von Grundschulden darauf achten, dass sie in eine Grundschuld mit 60 Prozent des Immobilienwerts und zumindest eine weitere Grundschuld aufgeteilt werden.

Damit können Sie ohne Löschung und Neueintragung bei der Anschlussfinanzierung das erst- und zweitrangige Darlehen auf verschiedene Banken aufteilen, wenn dies von den Konditionen her günstig erscheint.

8. März 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Thomas Hammer
Von: Thomas Hammer. Über den Autor

Thomas Hammer ist Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.