MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Fogging: Mietminderung? Laut Urteil nicht unbedingt!

Fogging ist so manchem Vermieter als Phänomen bereits leidlich bekannt, denn hierbei handelt es sich um schwarz-graue bzw. ölig-schmierige Staubablagerungen an den Innenwänden von Wohnungen.

Doch führt Fogging gleich zur Mietminderung?

Die Kosten für die Schadensbehebung sind meistens enorm und können leicht in die Tausende gehen. Das größte Problem beim Fogging ist, dass die Ursachen dieses Phänomens immer noch weitgehend unbekannt sind.

Ursachen des Foggings

Zu beobachten ist jedoch, dass die Fogging- Erscheinungen meistens in der Heizperiode auftreten. Und zwar in Wohnungen, die zuvor renoviert wurden. Aber auch Neubauwohnungen sind davon betroffen. Eine Erklärung: Bei den Renovierungsmaßnahmen werden die Produkte eingesetzt, die so genannte „höhersiedende organische Verbindungen“ in die Luft abgeben.

Diese Stoffe, auch „Weichmacher“ genannt, lagern sich in Verbindung mit Sauerstoff an den Wänden ab und zwar in der besagten, äußerst unangenehmen Weise.

Tritt Fogging in der Wohnung Ihres Mieters auf, kann er von Ihnen dessen Beseitigung verlangen. Allerdings nur dann, wenn Sie als Vermieter hierfür verantwortlich sind, also die Ursache des Foggings bereits in den baulichen Gegebenheiten begründet ist.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


In diesem Fall kann Ihr Mieter auch die Miete in angemessenem Verhältnis zum eingetretenen Schaden mindern und darüber hinaus Schadensersatz von Ihnen verlangen. Letzteres aber nur, wenn Sie nicht für Abhilfe gesorgt haben, obwohl Ihr Mieter Sie hierzu aufgefordert hatte.

Nur in diesem Fall müssten Sie Ihrem Mieter weiteren Schaden zu ersetzten, etwa an seinem Mobiliar, welches vom Fogging in Mitleidenschaft gezogen wurde.

Vermieterrechte

Genauso können aber auch andere Ursachen in Betracht kommen: Bestimmte Laminat-Fußböden, Teppichböden und Hartschaumdekorplatten können Fogging ebenso begünstigen, wie schadhafte Fensterisolierungen, übermäßiges Verbrennen von Wachskerzen und manches verbaute Dämmmaterial.

Ist das Fogging dagegen von Ihrem Mieter hervorgerufen worden, etwa durch die Verwendung von „Weichmachern“ im Rahmen seiner Renovierungsarbeiten, können Sie von ihm die Beseitigung des Schadens fordern.

Sachverständigengutachten

Damit liegt das Dilemma auf der Hand: Die Frage, wer von wem die Beseitigung des Foggings verlangen kann, richtet sich nach seiner Ursache. Und die ist, wie gesagt, in den meisten Fällen unklar. Aus diesem Grund kommt der Beweislastverteilung eine entscheidende Bedeutung zu.

Konkret: Der Mieter muss also einen qualifizierten Sachverständigen beauftragen und auch bezahlen.

Ins Blaue hinein kann Ihr Mieter also nicht mehr behaupten, dass Sie als Vermieter die Verantwortung träfe. Und zu genau dieser Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich ein für Sie als Vermieter vorteilhaftes Grundsatzurteil gefällt.

Diese Behauptung, also das Vorhandensein von Baumängeln, muss er Ihnen vielmehr nachweisen. Mehr noch: Ebenfalls muss der Mieter den Beweis dafür antreten, dass Sie für etwaig vorhandene Baumängel verantwortlich sind, sie diese also vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt haben. Und dies dürfte dem Mieter in der Praxis wohl kaum gelingen.

Grundsatzurteil

Im Fall dieser Entscheidung war in einer Mieterwohnung Fogging aufgetreten. Der Mieter verlangte von seinem Vermieter, dass dieser die Wohnung komplett neu streicht. Da sich dieser hierzu jedoch weigerte, traf man sich bei Gericht wieder. In der letzten Instanz erhielt nun der Vermieter Recht:

Die BGH-Richter entschieden, dass ein Mieter, der von seinem Vermieter die Beseitigung von Fogging oder auch Schadensersatz deswegen verlangt, nachweisen muss, dass der Vermieter verantwortlich ist. (BGH; Az VIII ZR 223/04)

Die Richter haben Ihre Auffassung damit begründet, dass der Mieter an den Schäden „näher dran“ sei, da er in der Wohnung lebe, während Sie als Vermieter zu dem Schaden deshalb regelmäßig keine näheren Aussagen treffen könnten. Ob ein Mieter etwa vor dem Fogging gerade renoviert habe, können Sie ja nicht sicher beurteilen.

Übrigens: Ihre Haftung für Fogging können Sie nicht mietvertraglich ausschließen, da ein solcher Ausschluss nach Meinung der Gerichte unwirksam wäre.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.