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Folgen nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt in § 556 Abs. 3 S. 3 fest, dass Sie Ihren Wohnungsmietern innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Betriebskostenabrechnung erstellen müssen.

Lesen Sie hier, welche Folgen es hat, wenn Sie diese Frist nicht einhalten.

  • Einklagen der Abrechnung: Der Mieter darf eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung von Ihnen verlangen und diesen Anspruch nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch einklagen. Tritt dieser Fall ein und Sie werden zur Erstellung der Abrechnung gerichtlich verurteilt, kann dieses Urteil vollstreckt werden, indem ein Zwangsgeld und eine Ordnungshaft gegen Sie verhängt werden (BGH, Beschluss v. 11.05.06, Az. I ZB 94/05).
  • Nachforderungen ausgeschlossen: Sie können von Ihrem Mieter keine Nachforderung mehr verlangen, wenn Sie ihm keine oder keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt haben. So ordnet es § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB an.

Wichtig: Dies gilt aber nur, wenn Sie eine Wohnung vermietet haben. Versäumen Sie die Abrechnungsfrist bei vermieteten Gewerberäumen, können Sie von Ihrem Mieter dennoch eine Nachzahlung verlangen.

Ihr Vorteil: Viele Vermieter wissen nicht, dass sie die vertraglich geschuldeten Betriebskosten-Vorauszahlungen aber auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist verlangen können – wenn Sie dem Mieter eine Abrechnung erstellen. (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06).


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Laut Mietvertrag muss der Mieter monatlich 200 € an Vorauszahlungen leisten. Von den danach im Jahr geschuldeten Vorauszahlungen in Höhe von 2.400 € hat der Mieter aber nur 1.750 € gezahlt.

Die Betriebskostenabrechnung, die Sie erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erstellen, ergibt, dass auf den Mieter Betriebskosten in Höhe von 2.670 € entfallen.

Wegen der Fristversäumnis können Sie die Nachforderung in Höhe von 270 € nicht gegen Ihren Mieter durchsetzen. Die Differenz zwischen geschuldeten und entrichteten Vorauszahlungen in Höhe von 650 € ist durch die Abrechnungsfrist jedoch nicht ausgeschlossen.

Diesen Betrag muss Ihnen Ihr Mieter nachzahlen – trotz Versäumnis der Abrechnungsfrist.

  • Keine Schlechterstellung des Mieters: Haben Sie Ihrem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung erteilt, die zwar inhaltlich falsch, aber formell ordnungsgemäß ist, müssen Sie diese Abrechnung korrigieren. Allerderdings darf der Mieter durch die Korrektur der Abrechnung im Ergebnis nicht schlechter gestellt werden.

Die rechtzeitige, aber falsch berechnete, formell ordnungsgemäße Abrechnung ergibt eine Nachforderung gegen den Mieter in Höhe von 167 €; die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ergibt sodann eine Nachforderung von 212 €.

Hier kann der Mieter die Erteilung der korrekten Abrechnung von Ihnen verlangen, Ihre Nachforderung ist aber nur auf den Betrag der falschen Abrechnung begrenzt, also auf 167 €.

Wichtig: Dies gilt nur, wenn Sie die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist vornehmen. Erfolgt die Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist, wirkt sie sich zu Lasten des Mieters aus. Dieser muss dann auch eine höhere Nachforderung ausgleichen.

Ebenso ist es möglich, dass sich das ursprüngliche Guthaben durch Ihre Korrektur verringert. Wenn Sie Ihre Abrechnung also während der Abrechnungsfrist korrigieren, ist das Ergebnis immer maßgeblich.

  • Rückzahlung der Nachforderung: Hat ein Mieter eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung beglichen, obwohl er hierzu – wegen der nicht eingehaltenen Abrechnungsfrist – nicht verpflichtet war, darf er die Summe später wieder zurück verlangen (BGH, Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 94/05).
  • Einbehalt laufender Vorauszahlungen: Hat der Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder keine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erhalten, kann er im laufenden Mietverhältnis die Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen so lange einstellen, bis er eine in jeder Hinsicht korrekte Abrechnung erhalten hat (BGH,Urteil v. 29.03.06, Az. VIII 191/05).
  • Rückforderung der Vorauszahlungen: Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Mieter für abgelaufene Abrechnungszeiträume keine Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erhalten, kann er die insoweit geleisteten Vorauszahlungen direkt zurückfordern. Er ist nicht gehalten, zunächst auf Erteilung einer Abrechnung zu klagen (BGH,Urteil v. 09.03.05, Az. VIII ZR 57/04).

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.