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Forderung gegen Mieter: So stoppen Sie die Regelverjährung rechtzeitig

Der 31.12. ist jedes Jahr ein wichtiges Datum für Vermieter und Verwalter, denn an diesem Tag endet die 3-jährige „Regelverjährung“, die für viele Forderungen gegenüber Mietern gilt. Doch wenn Sie jetzt zügig handeln, können Sie die Verjährung noch stoppen und Ihre Ansprüche retten.

Von der 3-jährigen Regelverjährung (§§ 194 ff. BGB) sind vor allem folgende mietrechtliche Ansprüche betroffen:

  • Mietzahlung
  • Kautionszahlung
  • Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung
  • Nutzungsentschädigung wegen nicht rechtzeitiger Rückgabe der Wohnung
  • Mietausfallschaden, wenn etwa nach fristloser Kündigung nicht sofort weitervermietet werden konnte

Die Verjährung dieser Ansprüche beginnt immer mit dem Ende des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist, und endet 3 Jahre später am 31. Dezember, und zwar genau um 24 Uhr.

Tipp: Prüfen Sie Ansprüche aus dem Jahr 2013

Kontrollieren Sie jetzt alle Zahlungseingänge für Mieten, Kautionen, Betriebskostennachforderungen Und Rechnungen aus dem Jahr 2013, denn ihnen droht Ende 2016 die Verjährung. Ergeben sich offene Forderungen, stellen Sie noch im Dezember einen entsprechenden Antrag bei Gericht, um die Verjährung zu verhindern.

Bitte beachten Sie: Für Ihre Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der gemieteten Räume und deren Einrichtungen und wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gilt die Regelverjährung nicht. Diese Ansprüche verjähren bereits nach 6 Monaten.

Und hier beginnt die Frist nicht erst am Jahresende zu laufen, sondern an dem Tag, an dem Sie die Mieträume zurückerhalten (§ 548 Abs. 1 BGB).

Nur mit dem Gang zum Gericht unterbrechen Sie die Verjährung

Um die Verjährung zuverlässig zu stoppen, können Sie gegen Ihren (ehemaligen) Mieter

  • einen Mahnbescheid beantragen,
  • eine Klage erheben oder
  • die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens beantragen.

Ein einfaches Schreiben an Ihren Mieter, in dem Sie Ihre Forderung geltend machen, und auch ein langer Schriftwechsel verhindern den Eintritt der Verjährung nie. Hüten Sie sich vor diesem teuren, aber leider immer noch häufigen Fehler vieler Vermieter und Mietverwalter.

Gehen Sie bei Ihrer Klage oder Ihrem Antrag mit größter Sorgfalt vor. Vergewissern Sie sich, dass die Anschrift des beklagten Mieters richtig angegeben ist. Zahlen Sie den Kostenvorschuss nach Aufforderung durch das Gericht unverzüglich ein. Warten Sie nie mehr als 5 Tage.

Verzögert sich nämlich durch Ihr Verschulden die Zustellung der Klage an den Mieter, tritt die Hemmung der Verjährung nicht bereits mit dem Einwurf Ihrer Klage in den Gerichtsbriefkasten ein, sondern erst wenn die Klage dem Mieter tatsächlich zugestellt ist. Dann aber kann es schon zu spät sein.

Ein Mahnbescheid ist kostengünstig und schnell

Mit einem Mahnbescheid können Sie Ihre Forderungen meistens wesentlich schneller und einfacher vor der Verjährung schützen als mit einer Klage. Außerdem machen die Gerichtsgebühren nur 1/6 der üblichen Kosten einer Klage aus.

Sollte doch einmal eine Forderung verjährt sein, ist als letzter Rettungsanker eventuell noch die Aufrechnung mit der Mietkaution möglich. Denn eine Aufrechnung ist im Allgemeinen auch mit verjährten Forderungen möglich, sofern die Aufrechnungsmöglichkeit bereits vor Eintritt der Verjährung bestanden hat (§§ 387, 215 BGB).

Mietkaution nur eingeschränkt verrechenbar

Nach einer aktuellen BGH-Entscheidung gilt dies jedoch nur noch eingeschränkt. Hat nämlich der Mieter Ihnen zur Sicherheit ein Sparbuch verpfändet, dürfen Sie dieses nicht mehr verwerten, um sich wegen wiederkehrender Leistungen zu befriedigen (§ 216 Abs. 3 BGB).

Das verpfändete Sparbuch nützt Ihnen also nichts, wenn rückständige Mieten verjährt sind. Und auch die Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zählt der BGH in seiner jüngsten Entscheidung zu den wiederkehrenden Leistungen (Urteil v. 20.07.16, Az. VIII ZR 263/14).

Beugen Sie daher lieber vor und handeln Sie, bevor die Regelverjährung eintritt. Als Faustregel sollten Sie sich immer merken: Spätestens 3 Jahre nach Entstehen des Anspruchs sollten Sie Ihre Forderungen geltend machen.

10. Dezember 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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