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Formularmietverträge: Was Sie beim Kündigungsausschluss beachten müssen

Um einen Formularmietvertrag handelt es sich, wenn dieser für eine mehrfache Verwendung konzipiert ist.

In diesem Fall wenden die Gerichte bereits bei der ersten Verwendung die strengeren Regeln für Formularverträge und nicht mehr die großzügige Rechtsprechung für Individualverträge an (BGH, Urteil v. 26.02.92, Az. XII ZR 129/90).

Im Rahmen einer Individualvereinbarung kann ein Mieter in beliebigem Umfang wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Folgende Formulierung ist dabei üblich:  „Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 5 Jahre der Mietzeit.“

Verzicht auf Kündigungsrecht im Formularmietvertrag unzulässig

In einem Formularmietvertrag ist eine solche Vereinbarung, wie im Folgenden dargestellt, insgesamt rechtswidrig.


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Achtung: Die Rechtsprechung des BGH zu Formularmietverträgen gilt auch dann, wenn eine Klausel im Mietvertrag lediglich eine Leerstelle, etwa für die Eintragung einer Zahl für die Zeitspanne des Kündigungsverzichts, vorsieht.

So urteilt der BGH, wenn der Vermieter diese Leerstelle selbst ausfüllt und seinem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre gibt. Ein „Aushandeln“, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist, wird von der Rechtsprechung in einem solchen Fall nicht mehr anerkannt (BGH, Urteil v. 07.02.96, Az. IV ZR 16/95).

Wichtig: Nach einem neuen Urteil des BGH wird die 4-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht etwa ab Beginn des Mietverhältnisses berechnet (BGH, Urteil v. 08.12.10, Az. VIII ZR 86/10).

Beispiel aus der Praxis

In einem am 27.06.2010 unterzeichneten Mietvertrag wurde als Beginn des Mietverhältnisses der 01.07.2010 vereinbart. Vermieter und Mieter verzichteten beide für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung.

Nach dem neuen BGH-Urteil ist der Mieter nicht etwa erst ab dem 01.07.2014 berechtigt, mit 3-monatiger Frist zu kündigen sondern er kann bereits zum 30.06.2014 unter Einhaltung der Dreimonatsfrist kündigen (sonst wäre der Mietvertrag länger als 4 Jahre „fest“).

Der BGH hat außerdem entschieden, dass der einseitige Kündigungsverzicht eines Mieters in einem Formularmietvertrag grundsätzlich unwirksam ist. Grund dafür ist, so der BGH, dass der Mieter in diesem Fall auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ohne dass er vom Vermieter einen Ausgleich dafür erhält.

Vorsicht bei Vermietung an Studenten!

Hinweis: Eine Ausnahme – bei einem an sich zulässigen beiderseitigen Kündigungsverzicht – besteht bei der Vermietung von Studentenzimmern. Hier kann auch ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss für 2 Jahre unwirksam sein.

Begründung: Studenten ist eine höhere Flexibilität zuzubilligen bzw. einzuräumen, um auf Veränderungen in der Studienplanung ungehindert reagieren zu können (BGH,Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 307/08).

Keine Reduzierung auf zulässige Höchstdauer

Die Gerichte lehnen es übrigens auch ab, einen unzulässigen, formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht für beispielsweise 5 Jahre auf die zulässigen 4 Jahre zu beschränken.

Vielmehr gilt: Wird in einem Formularmietvertrag ein beiderseitiger Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren vereinbart, ist die Regelung insgesamt unwirksam und das Mietverhältnis ist von beiden Seiten ordentlich kündbar (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. VIII ZR 27/04).

Die Klausel „Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für fünf Jahre ausgeschlossen“ ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass ein Mieter immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.