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Fristen zur Mieterhöhung: So sichern Sie sich bestens ab

Häufig büßen Vermieter Mieteinnahmen ein, weil sie die Klagefrist versäumen.

Dies deshalb, weil der Mieter die Zustimmung nicht korrekt erklärt und Vermieter zu nachsichtig sind.

Hier lesen Sie, welche 3 Fehler besonders häufig auftreten und wie Sie Rechtsnachteile sicher vermeiden.

Zustimmung unter Vorbehalt

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Der Mieter stimmt der Mieterhöhung zwar zu, macht diese Zustimmung aber von einer Bedingung abhängig.

Der Mieter unterschreibt Ihre Mieterhöhung und fügt hinzu:

„Ich stimme der Mieterhöhung unter der Voraussetzung zu, dass folgende Mängel innerhalb von zwei Wochen behoben werden (…)“.

Ist Ihre Mieterhöhung berechtigt, muss der Mieter ihr bedingungslos zustimmen. Er darf also seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht davon abhängig machen, dass die Mietmängel beseitigt werden.

So machen Sie es richtig: Verweigert Ihr Mieter Ihnen die vorbehaltlose Zustimmung, klagen Sie hierauf. Sonst laufen Sie Gefahr, dass der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete später verweigert.

Ist die Klagefrist dann schon abgelaufen, müssen Sie ein neues Mieterhöhungsverlangen an Ihren Mieter richten. Folge: Die erhöhte Miete ginge Ihnen für mehrere Monate verloren.

Mündliche Zustimmung

Situation: Ihr Mieter stimmt der Mieterhöhung mündlich zu.


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Problem: Zwar ist die Zustimmung nicht an eine bestimmte Form gebunden und damit auch eine mündlich erteilte Zustimmung wirksam. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete später aber nicht, müssen Sie seine Zustimmung beweisen.

Hat zu diesem Zeitpunkt die Klagefrist bereits geendet und können Sie die mündlich erklärte Zustimmung nicht nachweisen (etwa durch Zeugen), müssen Sie wiederum ein neues Mieterhöhungsverlangen an Ihren Mieter richten.

So machen Sie es richtig: Bestehen Sie auf einer schriftlichen Zustimmungserklärung und erheben Sie Klage, wenn Ihr Mieter Ihnen diese verweigert.

Schlüssiges Verhalten

Situation: Da die Zustimmung an keine bestimmte Form gebunden ist, reicht auch ein schlüssiges Verhalten der Mietpartei aus.

Um die Zustimmung zur Mieterhöhung zu signalisieren, genügt es üblicherweise, dass der Mieter die erhöhte Miete ohne weitere Erklärung zum fälligen Termin überweist.

Problem: Die Gerichte sind sich zutiefst uneinig darüber, wie häufig ein Mieter die erhöhte Miete gezahlt haben muss, damit sein Verhalten als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet wird. Vor allem wenn der Mieter nach einiger Zeit wieder die alte, ursprüngliche Miete zahlt.

Manche Gerichte fordern, dass zur Annahme einer schlüssig erteilten Zustimmung die erhöhte Miete 5-mal gezahlt sein muss.

Hat Ihr Mieter aber nur 4-mal richtig überwiesen, ist die Klagefrist überschritten und Sie haben wertvolle Mieteinnahmen verschenkt.

So machen Sie es richtig: Auch wenn der Mieter die erhöhte Miete zahlt, machen Sie ihm klar, dass Sie seine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen dürfen und erheben Sie Klage, wenn Ihr Mieter Ihnen diese verweigert.

Diese Fristen müssen Sie bei Ihrer Mieterhöhung beachten

  • Wartefrist: Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete und dem Zugang des neuen Mieterhöhungsverlangens beim Mieter müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
  • Festschreibungsfrist: Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Mietererhöhung müssen 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  • Überlegungsfrist: Bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, kann der Mieter überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
  • Wirksamwerden der Mieterhöhung: Der Mieter muss die geforderte Mieterhöhung, soweit rechtmäßig, mit Beginn des 3. Monats zahlen, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt (§ 558b Abs. 1 BGB).
  • Klagefrist: Stimmt der Mieter innerhalb seiner Überlegungsfrist der Mieterhöhung nicht zu, können Sie ihn hierauf verklagen; die Klage ist längstens bis zum Ablauf des 5. Monats möglich, nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat (§ 558 Abs. 2 BGB).

Die letzte Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete wurde am 01.04.2009 wirksam. Am 10.04.2010 hat Ihr Mieter ein neues Mieterhöhungsverlangen von Ihnen erhalten.

Lösung: Die Wartefrist haben Sie gewahrt, da mehr als 12 Monate zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Zugang des neuen Mieterhöhungsverlangens beim Mieter liegen.

Da Ihre Mieterhöhung ab dem Monat Juli 2010 wirksam wird und die Miete zuvor mindestens 15 Monate „stabil“ war, ist auch die Festschreibungsfrist gewahrt.

Stimmt der Mieter Ihrer Mieterhöhung nicht zu, können Sie ihn nach dem 30.06.2010 (= Ende der Zustimmungsfrist) auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen, längstens jedoch bis zum 30.09.2010.

Ihre Mieterhöhung: Überlegungs- und Klagefristen auf einen Blick

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.