MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Schönheitsreparaturen: Der typische Fristenplan

Die meisten Renovierungsklauseln in Mietverträgen beinhalten einen Fristenplan, nach dem bestimmte Räume nach Ablauf bestimmter Zeitspannen zu renovieren sind.

In manchen Fällen können Sie von Ihrem Mieter aber auch schon vor Ablauf dieser Fristen Schönheitsreparaturen verlangen, wie nun das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden hat (OLG Düsseldorf, Urteil v. 01.10.09, Az. I 10 U 58/09).

Ein typischer Fristenplan lautet etwa: „In der Regel sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich.“

Schönheitsreparaturen: Fristenpläne sind wirksam

Anders als viele Mieter meinen, sind Fristenpläne nicht per se unwirksam, sondern nur, wenn sie „starr“ gefasst sind. Das ist der Fall, wenn ein Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig von ihrer Erforderlichkeit vornehmen muss.

Steht im Fristenplan, dass Ihr Mieter „in der Regel“ nach Ablauf der genannten Fristen renovieren muss, kann er die Klausel nicht beanstanden.

Nach dem Urteil des OLG Düsseldorf können Sie aber auch verlangen, dass ein Mieter schon vor Ablauf der Fristen renovieren muss, wenn die folgenden 4 Voraussetzungen gegeben sind:

  1. Die Mieträume sind so abgewohnt, dass in den betreffenden Räumen eine Renovierung schon vor Ablauf der Regelfristen dringend erforderlich ist.

  2. Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  3. Sie können den Renovierungsbedarf beweisen.
  4. Der Renovierungsbedarf und die Erforderlichkeit bestimmter Renovierungsarbeiten wurden dem Mieter erwiesenermaßen für jeden einzelnen Raum genau dargelegt.
  5. Der Mieter wurde nachweislich und unter Setzung einer hierfür angemessenen Frist aufgefordert, die erforderlichen Arbeiten vorzunehmen (eine zu kurz gesetzte Frist verlängert sich automatisch in eine angemessene Frist – hier können Sie nichts falsch machen).

Schönheitsreparaturen: Regelfristen gelten nur für den Regelfall

Die Begründung der Düsseldorfer Richter ist einfach: Die Regelfristen in Mietverträgen sind nur Durchschnittswerte, die zeigen, dass normalerweise nach dem Ablauf dieser Zeiträume Renovierungsbedarf besteht.

Im Einzelfall kann dies aber ganz anders aussehen. So „schaffen“ es manche Mieter, dass ihre Wohnung nach nur 2 Jahren Mietzeit so aussieht, wie bei anderen nach 4 oder mehr Jahren. Für diese Situation haben Sie mit dem aktuellen Urteil nun ein wirksames Mittel zur Hand.

Doch Vorsicht! Dies gilt auch andersherum für den Fall, dass Ihr Mieter die Mieträume besonders sorgsam nutzt oder nur selten, und Schönheitsreparaturen bei Ablauf der Regelfristen noch gar nicht erforderlich sind. Müsste der Mieter dennoch renovieren, wäre er „unangemessen benachteiligt“.

Deshalb kann Ihr Mieter unter den folgenden 3 Voraussetzungen die Renovierung verweigern:

  1. Die Regelfristen sind bereits abgelaufen.
  2. Die Mieträume sind nicht renovierungsbedürftig.
  3. Der Mieter kann beweisen, dass die Schönheitsreparaturen nicht erforderlich sind.

Schönheitsreparaturen: Beachten Sie diese Faustformel

Danach ergibt sich für Sie die folgende Faustformel: Die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Regelfristen müssen Sie beweisen – am besten durch Zeugen und ergänzend durch Fotos und einen Zustandsbericht. Die fehlende Renovierungsbedürftigkeit trotz Ablauf der Regelfristen hat der Mieter zu beweisen.

5. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.