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Fristlose Kündigung: Grund muss bei Kündigung nicht mehr vorliegen

Als Vermieter weiß man, dass eine fristlose Kündigung immer auch an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist. Dazu gehört zum Beispiel auch der Kündigungsgrund. Für eine kleine Auflockerung sorgte jetzt das Landgericht in Flensburg.

Das entschied nämlich im März 2014, dass ein Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der ausgesprochenen Kündigung nicht mehr vorliegen muss. Das Kündigungsrecht eines Vermieters ist aber auch erst endgültig ausgeschlossen, wenn eine vollständige Befriedigung des Vermieters erfolgt ist.

Der Fall: Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Die Ausgangssituation war folgende: Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Am 15. Juli des Jahres 2013 erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil sich der Mieter mit einem Gesamtbetrag von 1.113,32 € – immerhin schon 2 Monatsmieten – im Rückstand befand.


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Als dem Mieter die Klageschrift am 24. Juli 2013 zugestellt wurde, hatte dieser bereits (am 16. Juli 2013) die offene Juli-Miete in Höhe von 542,62 € ausgeglichen. Der Mieter war deshalb der Ansicht, dass ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB nicht mehr gegeben sei.

Die Entscheidung des Gerichts: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, dass ein wichtiger Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB dennoch vorlag. Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB ist gerechtfertigt, wenn ein Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, mit der Entrichtung der Miete erheblich in Verzug ist.

Erheblich ist dabei ein Betrag, der die Miete für mindestens 2 Monate erreicht. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung müssen aber nicht mehr im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen. Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt schließlich auch erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird – also die gesamten Rückzahlungen geleistet wurden.

Kündigungsgrund muss nur einmal bestanden haben

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungsgrund noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungsgrund vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war.

Kündigungsrecht erst bei vollständiger Zahlung ausgeschlossen

Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt einer Klageerhebung besteht. Das Kündigungsrecht ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde.

Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, muss es ausgeschlossen sein, dass ein Mieter eine Kündigung des Vermieters zunichtemachen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornimmt (LG Flensburg, Beschluss v. 28.03.14, Az. 1 T 8/14).

22. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.