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Fristlose Kündigung bei ungenehmigter Vermietung an Touristen erlaubt

Viele Vermieter kennen die besonderen Probleme, die bei einer unerlaubten Untervermietung gegeben sein können. Rechtlich gesehen, kann diese vom Vermieter nicht einmal vollkommen verboten werden.

Dass eine ungenehmigte Vermietung von Mieträumen an Touristen jedoch eine fristlose Kündigung durch den Vermieter – sogar ohne vorherige Abmahnung – rechtfertigt, entschied jetzt das Landgericht Berlin im November 2014.

Der Fall: Mieter überließen die Mietwohnung Touristen zum alleinigen Gebrauch

Ein Mieter hatte seine Mietwohnung an Touristen vermietet und diesen die Wohnung während ihres Urlaubs zum alleinigen Gebrauch überlassen. Als der Vermieter hiervon erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis fristlos und reichte später eine Räumungsklage ein.


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Und zwar mit Erfolg! Das Landgericht in Berlin entschied, dass dem Vermieter ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zustand. Er hatte nicht nur ein berechtigtes Interesse zur fristgemäßen, sondern auch ein solches zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt BGB.

Wichtiger Grund rechtfertigt die fristlose Kündigung

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung liegt vor, wenn einem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, die Fortsetzung eines Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen waren für das Landgericht in diesem Rechtsstreit erfüllt.

Der Mieter hat die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass die Mieträume vom Mieter für mehrere Wochen an Touristen als Ferienwohnung überlassen wurden. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums durch einen Mieter ist ohne Genehmigung des Vermieters vertragswidrig.

Vollständige Überlassung der Wohnräume rechtfertigt sofortige Kündigung

Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung vollständig überlassen wird. Die gewerbliche Überlassung der Mieträume an Dritte stellte einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten war.

Zwar erfordert der Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen Kündigung gegenüber einem Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich den Ausspruch einer Abmahnung. Es bedarf aber keiner Abmahnung, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Vertragsverstoß besonders schwerwiegend – keine Berechtigung zur Untervermietung

Diese Voraussetzung ist insbesondere dann erfüllt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mieter nicht zur Überlassung der Mieträume an Dritte berechtigt ist und der Vertragsverstoß besonders schwerwiegend erscheint.

Für den Mieter bestand unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch, die Mieträume gewerblich an Touristen überlassen zu dürfen. Die gleichwohl vertragswidrig erfolgte Überlassung war aus diesem Grund besonders schwerwiegend (LG Berlin, Beschluss v. 18.11.14, Az. 67 S 360/14).

Für Vermieter zeigt dieses Urteil, dass eine Untervermietung an Touristen – für gewerbliche Zwecke – nicht einfach hingenommen werden muss und sogar eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

21. April 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.