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Fristlose Kündigung: Diese Möglichkeiten gibt es

Falls Sie einen wichtigen Grund haben, können Sie das Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos kündigen.

Dabei muss eine Interessenabwägung ergeben, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Es muss also eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegen.

Letztendlich gelten die gleichen Kündigungsgründe wie für die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzungen.

Die Verletzungen müssen nur in der Intensität noch stärker sein.

Ein weiterer wichtiger Unterschied ist, dass Sie nach dem Gesetz zunächst eine Abmahnung erteilen oder eine Frist zur Abhilfe setzen müssen. Diese ist nur dann nicht erforderlich, wenn

  • die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  • die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist oder
  • der bereits erwähnte Zahlungsverzug eintritt.

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Die Grenzen zwischen der fristlosen außerordentlichen Kündigung und der fristgemäßen ordentlichen Kündigung sind fließend. Je nachdem, wie erheblich die Vertragsverletzung ist, greifen Sie zu der einen oder der anderen Kündigung.

Die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung: In Zweifelsfällen am sichersten

Aus diesen Gründen bietet es sich für Sie häufig an, eine fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung auszusprechen.

Immer dann, wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Gründe in ihrer Intensität für eine fristlose Kündigung reichen, greifen Sie zu diesem Mittel.

Musterformulierung:

Ich kündige das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Dies ist meines Erachtens der 31. Juli dieses Jahres

So beweisen Sie die Kündigungsgründe

Beweisen müssen Sie nur etwas, was auch streitig ist. Zieht Ihr Mieter also während der Kündigungsfrist aus, stellt sich häufig die Frage der Beweisbarkeit gar nicht mehr. Kommt es aber zu einem Mietprozess, gilt für die Darlegungs- und Beweislast Folgendes:

Zunächst sollten Sie die Kündigungsgründe nachvollziehbar darlegen können. Das hört sich einfach an, ist es aber nicht immer. Haben Sie eine Kündigung wegen ruhestörenden Lärms ausgesprochen, gilt es nun, die einzelnen Unruhezeiten darzustellen. Dies ist noch keine Frage der Beweisbarkeit. Denn beweisen müssen Sie nur das, was zwischen Ihnen und Ihrem Mieter auch wirklich streitig ist.

Beispiel: Sie haben wegen Ruhestörungen gekündigt, aber Ihr Mieter zieht nicht aus. Nun verklagen Sie ihn auf Räumung. Sie legen dem Gericht ein Lärmprotokoll vor, aus dem sich 20 Ereignisse ergeben.

Ihr Mieter gibt nun 12 dieser Lärmbelästigungen zu; beispielsweise weil ein Leugnen keinen Sinn hat, da die Polizei vor Ort war oder weil Ihr Mieter sein Verhalten einfach in Ordnung findet. Nun haben Sie nur noch die restlichen 8 Lärmbeschwerden zu beweisen.

Falls Sie wegen einer Vertragsverletzung gekündigt haben, liegt es also an Ihnen, die noch streitigen Verletzungen auch beweisen zu können.

Ausnahme: Sie kündigen wegen Zahlungsverzugs. Jetzt muss Ihr Mieter angeblich geleistete Zahlungen beweisen.

Diese Beweismittel stehen zur Verfügung

Als Beweismittel kommen u. a. Zeugenaussagen, Urkunden und Schriftstücke oder auch Sachverständigengutachten in Betracht.

Wichtig: Als Zeuge dürfen weder Ihre Mieter noch Sie als Vermieter selber auftreten. Angehörige dürfen jedoch als Zeugen benannt werden. Diese haben zwar unter Umständen ein Aussageverweigerungsrecht, von dem sie aber keinen Gebrauch machen müssen.

Die fristgemäße außerordentliche Kündigung: Ihrem Mieter vorbehalten

Dann gibt es auch noch die fristgemäße außerordentliche Kündigung. Diese bezieht sich aber in der Praxis ausschließlich auf Kündigungsrechte Ihres Mieters. Die wichtigsten Fälle sind:

  • Sie versagen die Erlaubnis zur Untervermietung.
  • Sie haben Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.
  • Sie wollen eine Mieterhöhung durchsetzen.

In diesen Fällen kann Ihr Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist außerordentlich kündigen.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.