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Fristlose Kündigung durch Vermieter: Zeitverzögerung ist in Ordnung

Wie schnell ein Vermieter nach Fehlverhalten eines Mieters mit einer fristlosen Kündigung reagieren muss, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall geklärt.

Fristlose Kündigung durch Vermieter: Der Fall

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter nicht sofort ausgesprochen werden.

Ein Mieter zahlte für eine 1997 angemietete Wohnung eine monatliche Bruttowarmmiete von 265,92 Euro.

Im November 2006 befand sich der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand.

Die für den Vermieter tätige Hausverwaltung kündigte das Mietverhältnis aber erst im März 2007 fristlos wegen eines Mietrückstands von mittlerweile 915,32 €.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, klagte der Vermieter im April 2007 auf Räumung. Da der Mietrückstand nunmehr 1.072,48 € betrug, sprach der Vermieter in der Klageschrift nochmals eine fristlose Kündigung aus.


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Der Mieter war der Ansicht, dass die Kündigungen unwirksam sind, weil der Vermieter nicht sofort nachdem er von den Kündigungsvoraussetzungen erfahren hatte die Kündigung erklärte.

Fristlose Kündigung: BGH gibt Vermieter Recht

Der BGH entschied hier zu Gunsten des Vermieters, obwohl er und die Hausverwaltung sich mit den Kündigungen Zeit gelassen hatten. Ob die Kündigung der Hausverwaltung wirksam war, ließen die entscheidenden Richter offen. Das Mietverhältnis war auf jeden Fall durch die Kündigung des Vermieters in der Klageschrift beendet worden.

Ein Vermieter ist nach mietrechtlichen Vorschriften zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sich ein Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Die Kündigung war auch nicht unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgte.

Gesetzlich ist zwar vorgesehen, dass Verträge innerhalb einer angemessenen Frist zu kündigen sind, wenn ein zur Kündigung Berechtigter von einem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Ob dies auch für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs gilt, ließ der BGH unbeantwortet.

Der Mieter konnte sich nicht auf einen Vertrauensschutz dahingehend berufen, dass der Vermieter den Mietrückstand akzeptiert und von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen würde.

Die Kündigung musste auch nicht vorher angedroht werden. Eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung wegen Mietrückstands ist nicht treuwidrig

(BGH, Urteil v. 11.03.2009, Az. VIII ZR 115/08).

Fristlose Kündigung: Abmahnungen sind immer erforderlich

Dieses Urteil stärkt die Rechte des Vermieters, doch auch wenn die fristlose Kündigung nicht sofort ausgesprochen werden muss, gibt es weitere Stolpersteine, die einer stressfreien Kündigung im Weg stehen können.

Erforderlich ist beispielsweise immer, dass mit der Vertragsverletzung des Mieters eine erhebliche Gefährdung der Mieträume verbunden ist.

Als Vermieter müssen Sie aber stets beachten, dass der Mieter vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung abgemahnt worden sein muss.

Dem Mieter muss vor Augen geführt werden, was für eine Vertragsverletzung er begangen hat und dass Sie ihm als Vermieter im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung aussprechen werden.

29. April 2009

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.