Ein Mieter zahlte für eine 1997 angemietete Wohnung eine monatliche Bruttowarmmiete von 265,92 Euro.
Im November 2006 befand sich der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand.
Fristlose Kündigung durch Vermieter: Der Fall
Die für den Vermieter tätige Hausverwaltung kündigte das Mietverhältnis aber erst im März 2007 fristlos wegen eines Mietrückstands von mittlerweile 915,32 Euro.
Da der Mieter nicht freiwillig auszog, klagte der Vermieter im April 2007 auf Räumung. Da der Mietrückstand nunmehr 1.072,48 Euro betrug, sprach der Vermieter in der Klageschrift nochmals eine fristlose Kündigung aus.
Der Mieter war der Ansicht, dass die Kündigungen unwirksam sind, weil der Vermieter nicht sofort nachdem er von den Kündigungsvoraussetzungen erfahren hatte die Kündigung erklärte.
Fristlose Kündigung: BGH gibt Vermieter Recht
Der BGH entschied hier zu Gunsten des Vermieters, obwohl er und die Hausverwaltung sich mit den Kündigungen Zeit gelassen hatten. Ob die Kündigung der Hausverwaltung wirksam war, ließen die entscheidenden Richter offen. Das Mietverhältnis war auf jeden Fall durch die Kündigung des Vermieters in der Klageschrift beendet worden.
Ein Vermieter ist nach mietrechtlichen Vorschriften zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sich ein Mieter mit Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Die Kündigung war auch nicht unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgte.
Gesetzlich ist zwar vorgesehen, dass Verträge innerhalb einer angemessenen Frist zu kündigen sind, wenn ein zur Kündigung Berechtigter von einem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Ob dies auch für Kündigungen von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs gilt, ließ der BGH unbeantwortet.
Der Mieter konnte sich nicht auf einen Vertrauensschutz dahingehend berufen, dass der Vermieter den Mietrückstand akzeptiert und von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen würde.
Die Kündigung musste auch nicht vorher angedroht werden. Eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung wegen Mietrückstands ist nicht treuwidrig
(BGH, Urteil v. 11.03.2009, Az. VIII ZR 115/08).
Urteil: zu kleine Wohnung kann fristlos gekündigt werden
Der Vermieter hatte die Größe der Mietwohnung mit „ca. 100 Quadratmeter“ angegeben – doch als die Mieter diese Angaben überprüfen wollten, erlebten sie eine böse Überraschung: Statt der versprochenen 100 Quadratmeter war die Wohnung lediglich 77 Quadratmeter groß, was auch ein Gutachter bestätigte.
Die Mieter zogen deshalb vor Gericht und bekamen vom Bundesgerichtshof recht zugesprochen: Die BGH-Richter entschieden, dass es sich dabei um einen Mangel handelt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Mieter muss schnell handeln
Allerdings muss der Mieter sofort von seinem fristlosen Kündigungsrecht Gebrauch machen, sobald der Mangel festgestellt wurde. Ansonsten könne das Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt werden, wofür es aber im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte gebe.
Dabei ist es außerdem bereits ausreichend, dass die Abweichung zwischen zugesagter und realer Wohnfläche existiert – der Mieter muss nicht darlegen, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht zumutbar ist.
Auch die Vorinstanzen hatten bereits für die Mieter entschieden, die auf die Rückzahlung von ungefähr 5.000 Euro Miete bestanden, die seit 2002 zu viel bezahlt wurden.
