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Fristlose Kündigung: So lange muss Ihr Mieter zahlen

Auch wenn Ihr Mieter sofort auszieht, nachdem Sie ihm die fristlose Kündigung erklärt haben, entsteht Ihnen regelmäßig ein Schaden:

Bis zur Neuvermietung der Wohnung erhalten Sie keine Mieteinnahmen.

Eine fristlose Kündigung ist Ihnen nur möglich, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält.

Der Hauptfall eines vertragswidrigen Verhaltens, das zur sofortigen Kündigung berechtigt, ist der Zahlungsverzug.

Da die Kündigung durch das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters verursacht wird, hat er Ihnen den hierdurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Er schuldet Ihnen den Ersatz des Mietausfalls.

Ersatz bis Ablauf  der Befristung oder Kündungsfrist

Den Mietausfallschaden können Sie in Höhe der bisherigen Miete ersetzt verlangen. In dieser Höhe hätten Sie ohne das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters Einnahmen erhalten.

Zeitlich können Sie den Mietausfall geltend machen, bis Ihr Mieter den Mietvertrag frühestens durch eine eigene Kündigung hätte beenden können (OLG Rostock, Urteil v. 02.07.09, Az. 3 U 146/08).


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Prüfen Sie also, ob eine Befristung mit Ihrem Mieter vereinbart war. Dann können Sie bis zum Ablauf der Befristung Mietausfall geltend machen. Ohne eine Vereinbarung zur Laufzeit besteht Ihr Anspruch bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Fristlose Kündigung: Praxisbeispiel

Sie haben am 7. September 2010 Ihrem Mieter die fristlose Kündigung erklärt. Ihr Mieter zieht sofort aus und gibt Ihnen die Wohnung zurück. Sie finden keinen Nachmieter.

Sie können dann Mietausfall bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, also bis zum 31. Dezember 2010 verlangen.

Achtung: Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge beträgt nicht nur 3 Monate.

Der Gewerbemieter kann immer nur bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen.

Wenn es sich im vorstehenden Beispiel um einen Mietvertrag über Gewerberäume handeln würde, könnten Sie also Schadenersatz bis zum 31. März 2011 verlangen.

Verjährung beginnt am Jahresende

Ihre Ansprüche auf Nutzungsentschädigung nach den erleichterten mietrechtlichen Vorschriften verjähren nach 3 Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Ihr Anspruch entstanden ist.

Sie haben im März 2013 den Mietvertrag gekündigt. Ihr Mieter zieht erst im November 2013 aus. Ihre gesamten Nutzungsentschädigungsansprüche verjähren dann 3 Jahre nach dem 31. Dezember 2013, also am 31. Dezember 2016.

Das Gleiche gilt für die Ansprüche gegen Untermieter und für Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe nach den allgemeinen Schadenersatzregeln auf Nutzungsausfall.

Schönheitsreparaturen: nur 6 Monate Verjährungsfrist

Achtung: Schon 6 Monate nach dem Auszug Ihres Mieters verjähren alle Ansprüche wegen des Zustands der Wohnung.

Damit verjährt auch Ihr Schadenersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach 6 Monaten. Hierunter fallen auch die Ansprüche auf Nutzungsausfall (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.07.09, Az. 24 U 109/08).

Ihr Mieter gibt Ihnen trotz wirksamer Schönheitsreparaturenklausel die Wohnung unrenoviert am 31. März 2013 zurück. Sie könnten die Wohnung sofort an einen Bekannten neu vermieten.

Sie haben Ihrem Mieter eine Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt, welche dieser ungenutzt verstreichen lässt. Ihr Schadenersatzanspruch auf Mietausfall verjährt dann bereits am 30. September 2013.

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ist für Sie sehr komfortabel durchsetzbar. Sie müssen hierfür keinen Schaden nachweisen. Um diesen Vorteil nicht zu verlieren, achten Sie stets darauf, die Vorenthaltung der Wohnung durch den Mieter herbeizuführen.

3. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.