MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Fristlose Kündigung: Was Sie beachten müssen

Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen, wenn er Ihre Rechte dadurch verletzt, dass er die Mieträume erheblich gefährdet.

Und zwar unabhängig davon, ob Sie nun eine Wohnung oder Gewerberäume vermieten. Doch um welche Rechte genau handelt es sich eigentlich, die der Mieter verletzt haben muss?

Fristlose Kündigung: Potenzielle Gefährdung reicht

Als Vermieter können Sie verlangen, dass Ihr Mieter die Mieträume nur in vertragsgemäßer Weise nutzt. Hierzu gehört etwa, dass nur mit Ihrer Erlaubnis untervermietet werden darf oder Gewerberäume nicht zum Wohnen oder umgekehrt genutzt werden.

Zum anderen hat der Mieter die Pflicht, die Mieträume zu schützen. Vertragsgemäß ist die Nutzung also nur, wenn hierdurch die Mieträume, Ihr Eigentum, nicht gefährdet werden.

Anderenfalls liegt eine zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung des Mieters vor.

Allerdings: Ein Schaden muss Ihnen als Vermieter nicht erst entstanden sein, ehe Sie Ihrem Mieter die fristlose Kündigung aussprechen dürfen. Auch ist nicht erforderlich, dass eine konkrete Gefährdung bestehen muss.

Vielmehr reicht aus, dass die Vertragsverletzung Ihres Mieters Ihr Eigentum pozentiell erheblich gefährden kann. In welchen Fällen die Gerichte insofern eine fristlose Kündigung bejaht haben, können Sie in der Übersicht auf der nächsten Seite sehen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Wichtig: Wessen Verhalten Ihre Mieträume erheblich gefährdet, ist dabei egal. Denn Ihr Mieter hat ggf. auch für seine Familien- und Haushaltsangehörigen und seinen Untermieter einzustehen.

Fristlose Kündigung: Abmahnungen sind immer erforderlich

Erforderlich ist aber immer, dass mit der Vertragsverletzung des Mieters eine erhebliche Gefährdung der Mieträume verbunden ist.

Als Vermieter müssen Sie aber stets beachten, dass der Mieter vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung abgemahnt worden sein muss.

Dem Mieter muss vor Augen geführt werden, was für eine Vertragsverletzung er begangen hat und dass Sie ihm als Vermieter im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung aussprechen werden.

Das sind Gründe für eine fristlose Kündigung

Ja Nein Der Mieter verursacht mehrer Wasserschäden in erheblichem Umfang Der Mieter lässt wiederholt Essen anbrennen, was die Gefahr eines Wohnungsbrandes befürchten lässt Der Mieter verlässt häufig seine Wohnung im Erdgeschoss, ohne zuvor die Fenster geschlossen zu haben Der Mieter begibt sich in den Wintermonaten zur stationären Behandlung in eine Krankenhaus, ohne die Wasserrohre vor dem Einfrieren zu schützen. Der Mieter beschädigt grob fahrlässig die Gegensprechanlage. Der Mieter lagert Kartons, Gartengeräte und Abfall im Treppenhaus, so dass der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist. Der Mieter lager Sperrmüll in seiner Wohnung, ohne das die Mieträume hierdurch schaden nehmen. Der Mieter trocknet in seiner Wohnung Wäsche in erheblichem Umfang, ohne dass Feuchtigkeitsschäden entstehen. Der Mieter lagert in seinem Keller explosive Flüssigkeiten, wie zum Beispiel Benzin. Der Mieter lüftet seine Wohnung nicht aus reichend, was erheblichen Schimmelpilzbefall zur Folge hat. Der Mieter füttert häufig Tauben, was zu erheblichen hygienischen und akustischen Beeinträchtigungen führt.

Der Mieter tauscht vereinbarungswidrig das Schloss zu den Mieträumen aus.

Nimmt der Mieter seinen Lebenspartner auf, muss er Ihnen dies anzeigen

In der Vermietungspraxis kommt es recht häufig vor, dass eine Wohnung an eine Person vermietet wird, sich nach einiger Zeit aber herausstellt, dass eine zweite Person dauerhaft eingezogen ist.

Hierauf angesprochen, erklärt der Mieter dann etwa: „Das ist meine Verlobte, die darf hier wohnen“. Aber stimmt das auch?

Was viele Mieter aber nicht wissen: Wird der Lebenspartner, also der/die Freund/in oder Verlobter/Verlobte in die Wohnung aufgenommen, handelt es sich hierbei rechtlich um eine Untervermietung, die Ihrer Erlaubnis als Vermieter bedarf.

Und als Vermieter können Sie die Erlaubnis versagen, wenn aus Ihrer Sicht ein wichtiger Grund gegen die Aufnahme des Lebenspartners spricht. Dann etwa, wenn dieser schon früher durch nachhaltige Störungen des Hausfriedens aufgefallen ist.

In dem zu Grunde liegenden Fall war einem Mieter fristlos gekündigt worden, nachdem der Vermieter erfahren hatte, dass der Mieter seinen Lebenspartner schon Monate zuvor aufgenommen hatte.

Die Richter gaben in ihrer Entscheidung zur Rechtmäßigkeit dieser Kündigung dem Vermieter Recht und stellten klipp und klar fest:

Ohne entsprechende Mitteilung an den Vermieter und damit auch ohne Benennung des Lebenspartners, handelt es sich bei seiner Aufnahme um eine pflichtwidrige Untervermietung. Folge: Die fristlose Kündigung des Vermieters war rechtens. (LG Berlin, 63 S 185/05)

Damit Sie als Vermieter überhaupt prüfen können, ob gegen den Einzug des Lebenspartners ein wichtiger Grund gegeben ist, muss Ihnen Ihr Mieter dessen vollständigen Namen mitteilen.

Gerade dies ist manchen Mietern aber nicht klar. Dabei kann dieses Versäum- Damit kein Missverständnis entsteht: Der Mieter darf seinen Lebenspartner in die Wohnung aufnehmen, wenn gegen ihn kein wichtiger Grund spricht.

Allerdings muss er Sie als Vermieter hierüber informieren und Ihnen seinen Lebenspartner benennen. Nennt er Ihnen dessen Namen nicht, begeht er eine Vertragsverletzung und riskiert seine fristlose Kündigung.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.