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Fristlose oder ordentliche Kündigung?

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht nachkommen:

Die Mietzahlung bleibt aus oder wird nur teilweise oder unpünktlich gezahlt; auf die Betriebskostennachzahlung warten Sie vergeblich.

Können Sie nun fristlos kündigen, oder greifen Sie besser zur ordentlichen Kündigung?

Die fristlose und die sogenannte ordentliche Kündigung unterscheiden sich nicht nur darin, wie das Mietverhältnis beendet wird – sofort oder erst nach Fristablauf. Beiden Formen der Kündigung liegen auch unterschiedliche Voraussetzungen zugrunde.


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Fristlose Kündigung nur bei Verzug mit laufenden Zahlungen erlaubt

Fristlos kündigen dürfen Sie nur, wenn Ihr Mieter seinen laufenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt: Wenn er also Beträge nicht zahlt, die er immer wieder in gleich bleibender Höhe an Sie zahlen müsste.

Hierzu zählen vor allem die monatliche Miete, Betriebskostenvorauszahlungen, ein vereinbarter Gewerbe- oder Untermietzuschlag.

Ist Ihr Mieter jedoch mit einer Einmalzahlung, beispielsweise mit der Kaution oder einer Betriebskostennachzahlung, in Rückstand, kommt nur die ordentliche Kündigung in Betracht.

Fristlose Kündigung bei schuldlosem Zahlungsrückstand möglich

Mit einer fristlosen Kündigung haben Sie auch dann Erfolg, wenn Ihr Mieter unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten ist.

Die Ursache für den Verzug spielt hier keine Rolle. Die ordentliche Kündigung setzt hingegen voraus, dass Ihr Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat. Bei unverschuldeten Zahlungsschwierigkeiten Ihres Mieters, die beispielsweise durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit verursacht sind, kann die ordentliche Kündigung deshalb unzulässig sein.

Nachteil: Fristlose Kündigung bei nachträglicher Zahlung unwirksam

Der Nachteil einer fristlosen Kündigung: Sie kann nachträglich unwirksam werden, wenn Ihr Mieter doch noch alle offen gebliebenen Beträge zahlt. Das Mietverhältnis wird dann fortgesetzt. Die Möglichkeit, durch nachträgliche Zahlung der Kündigung zu entgehen, besteht für den Mieter bei der ordentlichen Kündigung nicht.

Befindet sich Ihr Mieter mit der Zahlung laufender Mietbeträge in Verzug, ist fast immer die fristlose Kündigung zu empfehlen.

Die ordentliche Kündigung sollten Sie wählen, wenn der Mieter mit Kaution oder Nachzahlungen in Verzug ist. Sie bietet sich ausnahmsweise auch an, wenn Sie mit der Begründung des Zahlungsverzugs einen unliebsamen Mieter loswerden wollen.

Denn damit verhindern Sie, dass Ihr Mieter schließlich doch noch zahlt und Sie das Mietverhältnis mit ihm fortsetzen müssen.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.