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Fristlose und ordentliche Kündigung: Was viele nicht darüber wissen

Fristlose und ordentliche Kündigungen spielen im Mietrecht immer wieder eine große Rolle. Es gibt aber vieles in diesem Bereich, das nur den wenigsten Bekannt ist.

Der Unterschied zwischen einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung

Die Voraussetzungen für eine ordentliche fristgemäße Kündigung findet man in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei der fristgemäßen Kündigung muss man immer eine Kündigungsfrist einhalten. Dies bedeutet, dass die Wirkungen der Kündigung erst später einsetzen, nämlich zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin.

Dagegen treten die Wirkungen der fristlosen Kündigung immer sofort ein. Das Mietverhältnis wird also mit Zugang der Kündigung rechtlich beendet, auch wenn der Mieter vielleicht erst 2 Wochen später auszieht. Die Miete erhält der Vermieter während dieser Zeit als Nutzungsentschädigung weiter.

Eine ordentliche Kündigung darf nur dann ausgesprochen werden, wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachgewiesen werden kann. Ein solches Interesse haben Vermieter unter anderem, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt hat oder der Eigenbedarf angemeldet werden soll.


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Fristlose Kündigung: Maß der Vertragsverletzung ist entscheidend

Bei der fristlosen außerordentlichen Kündigung ist das Maß der Vertragsverletzung entscheidend. Falls Vermieter einen wichtigen Grund haben, können sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Dabei muss eine Interessenabwägung ergeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Es muss also eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegen. Letztendlich gelten die gleichen Kündigungsgründe wie für die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Vertragsverletzungen. Die Verletzungen müssen nur in der Intensität noch stärker sein.

Die Grenzen zwischen der fristlosen außerordentlichen Kündigung und der fristgemäßen ordentlichen Kündigung sind fließend. Je nachdem, wie erheblich die Vertragsverletzung ist, können Vermieter zu der einen oder der anderen Kündigung greifen.

Das wissen viele über eine Kündigung nicht

Es gibt einige rechtliche Besonderheiten, die man im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses kennen sollte. Oftmals ist die eine oder andere Kleinigkeit nicht bekannt, die aber in der Praxis eine große Auswirkung haben kann:

1. Keine Änderungskündigung wegen Mieterhöhung

Vermieter dürfen niemals eine Kündigung nur zum Zwecke der Mieterhöhung aussprechen. Man darf also nicht das Mietverhältnis kündigen und zugleich die Fortführung unter der Voraussetzung einer erhöhten Mietzahlung anbieten (§ 573 Abs. 1 2. S. BGB).

2. Diese Kündigungsbeschränkungen gibt es bei Umwandlungen

Falls Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft haben und das Wohnungseigentum durch Umwandlung erst nach der Vermietung begründet wurde, können sie sich auf Eigenbedarf oder eine wirtschaftliche Verwertung erst nach Ablauf von 3 Jahren ab dem Kauf berufen (§ 577a BGB).

3. Teilkündigung nicht möglich

Lediglich Teile einer Wohnung oder ausschließlich Nebenräume dürfen ohne weiteres nicht gekündigt werden (§ 573b BGB).

4. Dann haben Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit

Falls man selbst in einem Zweifamilienhaus wohnt, kann man den Mieter jederzeit aus der anderen Wohnung kündigen, ohne dass man ein berechtigtes Interesse haben muss. Die Kündigungsfrist verlängert sich allerdings um 3 Monate (§ 573a BGB).

5. Bei Umwandlung in Eigentum hat der Mieter Vorkaufsrecht

Haben Vermieter eine Wohnung vermietet, an der erst nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet worden ist, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Etwas anderes gilt nur, wenn die Wohnräume einem Familienangehörigen oder einem Angehörigen des eigenen Haushalts verkauft werden soll (§ 577 BGB).

Fazit: Im Bereich des Mietrechts ist die Kündigung ein besonders komplexes Thema. Besonders wenn eine Mieterhöhung durchgeführt oder eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden soll, gibt es Einiges zu beachten. Diese Tipps können Ihnen bei der Durchsetzung helfen.

9. Februar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.