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Interview: Gagfah sieht der Mietpreisbremse gelassen entgegen

Der Rückzug des Großinvestors Fortress, und die damit verbundene Neuordnung der Finanzen, sorgte für Schlagzeilen und brachte Schwung in den Aktienkurs der Gagfah. Die Forderungen der Politik nach mehr sozialverträglichem Wohnraum und die schon beschlossene Mietpreisbremse stehen dem großen Geldverdienen entgegen.

GeVestor sprach mit Rene Hoffmann, Head of Investor Relations der Gagfah S.A., über die Umstrukturierung im Unternehmen und darüber, wie die kommenden Herausforderungen bewältigt werden sollen.

GeVestor: Bezahlbarer Wohnraum ist eines der Schlagworte, mit denen die Politik in Deutschland um die Gunst des Volkes ringt. Die Mietpreisbremse soll 2015 kommen. Kann die Gagfah in einem solchen Marktumfeld langfristig ein profitables Geschäft betreiben?

Gagfah: Die Gagfah plant für das Jahr 2014 eine durchschnittliche Mietsteigerung für den gesamten Bestand von 2%, was einer Verdoppelung des Mietwachstums gegenüber den Vorjahren entspricht. Der Anstieg rührt im Wesentlichen aus erhöhten Investitionen im Rahmen der Neuvermietung.

Die Kunst für große Bestandshalter wie die Gagfah besteht darin, diese ca. 2% Mietwachstum bis zum FFO (Funds from Operations, also Cash Flow aus dem operativen Geschäft) „festzuhalten“, weil sie dort zu operativen Steigerungsraten von etwa 10% führen. Angesichts des Risikoprofils von deutschen Wohnimmobilien halten wir das für ein durchaus profitables Geschäft.

Mieterhöhungen von mehr als 10% ohne jegliche Investitionen zur Verbesserung des Produkts sind die absolute Ausnahme. Insofern sehen wir der Mietpreisbremse, so wie sie aktuell geplant ist, gelassen entgegen. Zudem soll die Mietpreisbremse ja für angespannte Wohnungsmärkte gelten.

Noch weiß wohl niemand, wer das wie genau definieren wird. Es ist aber wohl davon auszugehen, dass nicht alle 30 Städte, auf die wir uns mit unserem Portfolio konzentrieren, als angespannte Märkte deklariert werden.

Dieser viel zitierte angespannte Wohnungsmarkt mag für einige Bezirke Berlins oder Münchens gelten, spiegelt aber sicher nicht die tatsächliche Situation in den meisten anderen Standorten wider.

GeVestor: Im letzten Jahr hat die Gagfah die Finanzen neu geordnet und Schulden in Höhe von 4 Milliarden € refinanziert. Wie weit hat die Umstrukturierung der Finanzen das operative Geschäft belastet und wie groß ist der Effekt dieser Maßnahme für das Unternehmen?

Gagfah: Die Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. € war in der Tat ein großer Kraftakt im vergangenen Jahr, der es uns allerdings auch ermöglicht hat, neue finanzielle Spielräume zu schaffen.

Denn wir konnten den durchschnittlichen Zinssatz von mehr als 4,3% Ende 2012 auf heute unter 2,8% senken. Das ermöglicht uns ein deutlich höheres Maß an Flexibilität für Investitionen und Dividenden.


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Zwar waren damit in 2013 auch erhebliche Einmal-Effekte verbunden, aber schon in diesem Jahr und auch den Folgejahren profitieren wir von deutlich günstigeren Finanzierungs-Konditionen und planen daher für das laufende Jahr erstmals wieder eine Dividende zwischen €0.23 und €0.25 je Aktie zu zahlen.

Für das nächste Jahr planen wir, diesen Betrag zu verdoppeln, was einer Dividendenrendite von etwa 4% auf den aktuellen Aktienkurs entspricht.

GeVestor: Zusätzlich wurden im Mai Wandelanleihen im Wert von 375 Millionen € ausgegeben. Warum die weitere Kapitalaufnahme in Form von Wandelanleihen?

Gagfah: Die Wandelanleihe in Höhe von 375 Mio. € war die größte Wandelanleihe eines deutschen Immobilienunternehmens seit 2007. Der Coupon für diesen Convertible liegt bei 1,5%.

Gleichzeitig haben wir mit der Malibu-Finanzierung einen Kredit von ca. 360 Mio €, der im Oktober 2014 fällig wird und einen Zinssatz von 4,9% hat. Auch hier werden wir also noch einmal deutliche Zinseinsparungen erzielen können.

Mindestens genauso wichtig ist für uns die Tatsache, dass wir mit der Wandelanleihe unseren Instrumentenkasten der Finanzierungsquellen erweitert haben.

GeVestor: Der Anteil der Fortress Investment Group am Unternehmen hat sich von über 60% auf nun 27,6% reduziert. Dass ein Großinvestor wie Fortress seine Anteile so stark reduziert und „Kasse macht“, wird viele Aktionäre verunsichern. Mit welchen Maßnahmen wollen Sie die Anleger überzeugen, es dem Großinvestor nicht gleichzutun?

Gagfah: Der Private-Equity-Manager Fortress hat 2004 das ursprüngliche GAGFAH-Portfolio von der BfA erworben und auf dieser Plattform weitere Zukäufe getätigt, die dann im Oktober 2006 zunächst mit an die Börse gebracht wurden. Fortress ist also seit nunmehr fast 10 Jahren in den deutschen Wohnimmobilienmarkt investiert.

Das ist eine vergleichsweise lange Zeit für die Private-Equity-Branche. Wir haben an den Beispielen GSW, LEG und zuletzt auch Deutsche Annington gesehen, dass es durchaus eine positive Kursentwicklung gibt, wenn Private Equity sich komplett zurückgezogen hat.

Gerade für viele institutionelle Investoren ist das Signal, dass der Großaktionär sich zurückzieht, ein wichtiges Zeichen, um selbst in das Unternehmen zu investieren. Fortress hat in den letzten 10 Monaten 65 Millionen Aktien in 3 Platzierungen verkauft, und wir haben seitdem einen Kursanstieg von unter 9€ auf über 12€ je Aktie gesehen.

Insofern war der Rückzug von Fortress quasi die notwendige Voraussetzung dafür, dass neue Investoren gewonnen werden konnten und auch ein wesentlicher Grund dafür, dass sich der Aktienkurs zuletzt so positiv entwickelt hat.

Gleichzeitig gibt es noch viele Potenziale, die wir identifiziert haben und haben können, so dass wir auch weiterhin sehr optimistisch nach vorne blicken.

GeVestor: In Hamburg und Dresden hat Gagfah umfangreiche Sanierungsmaßnahmen angekündigt. Nicht nur in diesen beiden Städten besteht das Problem, große Investitionen mit sozialverträglichen Mieten in der Waage zu halten. Wie will Gagfah diesen Drahtseiltakt erfolgreich durchführen?

Gagfah: Als Vermieter, insbesondere, wenn man einer der größten Akteure am Markt ist, steht man in einer besonderen Verantwortung. Dabei ergeben sich natürlich auch Fragen in puncto bezahlbarer Wohnraum und wirtschaftlicher Tragfähigkeit.

Diese Themen schließen sich aber nicht gegenseitig aus. Nur wenn wir es als Unternehmen schaffen wirtschaftlich erfolgreich zu agieren, können wir den Wohnraum zur Verfügung stellen, den die Menschen zurecht erwarten.

Und dazu gehört auch, dass man investiert, um die langfristige Versorgung mit angemessenen Wohnungen zu ermöglichen. Bei umfangreichen Modernisierungen geht es deshalb auch vor allem darum, die Nebenkosten – und hier vor allem die Energiekosten – durch Wärmedämmung etc. zu senken.

Am Ende wird in der Regel unterm Strich zwar dennoch eine Erhöhung für den Mieter übrig bleiben, aber dafür wohnt er dann auch in einem qualitativ ganz anderen Objekt. Es ist also nicht ganz fair, nur auf den Anstieg der Miete zu schauen und dabei die energetischen und qualitativen Verbesserungen zu vernachlässigen.

GeVestor: Nach einer Stagnation in 2013 ist das 1. Quartal 2014 sehr vielversprechend beendet worden. Was plant Gagfah, um dieses Wachstum nun weiter fortzusetzen?

Gagfah: Im 1. Quartal 2014 haben wir gegenüber dem Vorjahresquartal in der Tat zum 1. Mal in den Ergebnissen gesehen, welchen erfolgreichen Turnaround wir im letzten Jahr bewältigt haben. Dabei profitieren wir auch von den günstigeren Zinsen der neuen Finanzierungen.

Aber auch im operativen Geschäft, beim Abbau des Leerstands und bei der Steigerung der Mieten und den werterhöhenden Investitionen sehen wir nun konkrete Fortschritte. Und in diesen Bereichen haben wir noch einen ganze Menge Potenzial.

Wir können also intern noch kräftig weiterwachsen, indem wir unsere operative Performance stetig verbessern. Dazu kommen Chancen im Bereich von Akquisitionen. Wir beschäftigen uns zunehmend auch wieder mit möglichen Zukäufen, um auch extern profitabel zu wachsen.

Zwar genießt das interne Wachstum Priorität, aber wir sind opportunistisch nah am Markt und sind zuversichtlich, mittelfristig auch über Zukäufe den Wert und die Profitabilität des Unternehmens steigern zu können.

Das Interview führte Rüdiger Dalchow.

18. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Rüdiger Dalchow. Über den Autor

Seit 1995 ist er selber aktiv an den Märkten tätig und hat dabei sowohl Hochs als auch Tiefs erlebt. Aus dieser Erfahrung heraus ist es sein Ziel, dem privaten Anleger oftmals zu kompliziert dargestellte Zusammenhänge an der Börse möglichst einfach, aber dennoch effektiv näherzubringen. Seit 2011 führt sein Blog www.aktienhandel-einsteiger.de mit interessanten Fachartikeln und Interviews durch das Aktiendickicht.