MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Gebäude und Boden: Die Aufteilung

Den Anteil des Kaufpreises, der sich auf das Gebäude bezieht, können Sie über die AfA als Werbungskosten abziehen.

Der Anteil des Kaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, ist steuerlich uninteressant.

Gebäude und Boden: Chance im Kaufvertrag nutzen

Versuchen Sie deshalb, das Finanzamt bereits durch eine klare Aussage im Kaufvertrag zu binden. Die Vereinbarung hat normalerweise für den Verkäufer keine Bedeutung.

Deshalb können Sie mit dem Verkäufer leicht eine Vereinbarung aushandeln. Dabei sollten Sie einen möglichst kleinen Anteil des Kaufpreises als Teil für den Grund und Boden angeben.

Für Sie als Käufer ist das wichtig, damit Sie gegenüber dem Finanzamt eine klare Aufteilung vorgeben. Wenn Sie den Kaufpreis nicht selbst aufteilen, sondern dies einfach dem Finanzamt überlassen, können Sie sicher sein, dass die Rechnung nicht zu Ihren Gunsten ausgeht.

Wichtig: Gerade im ersten Jahr nach dem Erwerb einer Immobilie gehen die Finanzämter dazu über, ziemlich genau zu prüfen.

Dabei erhalten sie immer mehr Unterstützung durch interne Rechnerprogramme.

Diese Rechenmodule des Finanzamts arbeiten meist nur mit allgemeinen Unterstellungen und können die individuellen Besonderheiten einer Immobilie überhaupt nicht berücksichtigen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Steuern: Restwertmethode

Vermeiden Sie es, lediglich einen pauschalen Wert für den Grund und Boden anzugeben. Solche Beträge übernimmt das Finanzamt selten ohne nähere Prüfung.

Nutzen Sie statt einer pauschalen Aufteilung des Kaufpreises andere Methoden. Sehr einfach ist die so genannte Restwertmethode.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 500.000 €. Sie schreiben im Kaufvertrag fest, dass auf den Grund und Boden pauschal ein Anteil von 15% entfällt. Folglich kalkulieren Sie mit folgendem Steuervorteil:

Hierbei wird vom Gesamtkaufpreis für die Immobilie der Bodenwert laut Richtwertkarte des Gutachterausschusses abgezogen. Der verbleibende restliche Kaufpreis wird als Anschaffungskosten des Gebäudes zugrunde gelegt.

500.000 € (gesamte Anschaffungskosten) x 85% (Anteil für das Gebäude) x 2% (AfA-Satz) x 42% (Spitzensteuersatz) = 3.570 Û Mit dieser Methode hätten Sie kaum Chancen. Das Finanzamt würde Ihnen einen Strich durch die Rech- Die Methode ist zwar einfach. Sie hat aber den Nachteil, dass sie nicht „gerichtsfest“ ist.

Das heißt, falls das Finanzamt die Aufteilung nicht übernimmt, lehnen die Finanzgerichte die Restwertmethode ebenfalls ab. Somit sollten Sie eine Einigung mit dem Finanzamt anstreben. Ein kompromissloser Konfrontationskurs bringt Sie hier nicht weiter.

Verhältnis der Verkehrswerte

Auf der sicheren Seite sind Sie immer mit einer Aufteilung des Kaufpreises nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens und des Gebäudes. Ermitteln Sie dazu zunächst die Verkehrswerte des Grund und Bodens und des Gebäudes gesondert.

Teilen Sie anschließend die tatsächlichen Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und das Gebäude auf.

Wehren Sie sich gegen die Berechnung, wenn das Finanzamt die Berechnungsgrundlagen nicht offen legt und Sie die Rechnung deshalb nicht nachvollziehen können.

Denn das Finanzamt muss den konkreten Bauzustand Ihrer Immobilie berücksichtigen. Dabei sind insbesondere der Erhaltungszustand, die Bauwerksqualität und die Ausstattung des Gebäudes entscheidend. Je solider das Gebäude ist, desto höher muss der Gebäudeanteil des Kaufpreises sein.

Vereinfachungsregel für die Aufteilung

Beispiel: Sie haben 2005 ein Zweifamilienhaus für 420.000 € erworben. Nach der Ermittlung der Verkehrswerte entfallen auf den Grund und Boden 210.000 € und auf das Gebäude ein Verkehrswert von 350.000 €. Daher entfällt steuerlich folgender Teil des Kaufpreises auf das Gebäude: (420.000 € x 350.000 € ÷ 560.000 €) = 262.500 €.

Vorsicht bei Pauschalverfahren

Übrigens haben Sie bei einer kontroversen Diskussion gute Chancen. Denn angesichts der Vielfalt von Methoden zur Verkehrswertermittlung kennt das Finanzamt die Unsicherheiten bei einer Schätzung.

Im Regelfall wird das Finanzamt daher aus Vereinfachungsgründen auch auf die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte verzichten. Streben Sie einen Kompromiss mit dem Finanzamt an.

Wichtig: Sofern das Finanzamt die Verkehrswerte für den Grund und Boden und das Gebäude mit einem Rechnerprogramm ermittelt, sollten Sie sich von einer solchen pauschalen Berechnung nicht von Ihrem Aufteilungsmaßstab abbringen lassen.

Denn eine zu pauschalierte Ermittlung der Verkehrswerte ist nichts anderes als eine Schätzung.

Fragen Sie das Finanzamt also nach den konkreten Berechnungsgrund- Bei einem Kaufpreis von höchstens 300.000 € erkennt das Finanzamt häufig kommentarlos sogar die Restwertmethode an.

Prüfen Sie, ob dies auch tatsächlich bei Ihrer Immobilie zu einem günstigen Ergebnis führt. Denn bei einem Einfamilienhaus mit einem sehr großen Grundstück, könnten sich bei der Restwertmethode Bodenwerte von bis zu 90% ergeben.

7. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.