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Mietausfälle als Vermieter vorbeugen

Durch Deutschland rollt zur Zeit eine Insolvenzwelle – und in ihrem Sog sind auch Vermieter immer öfter betroffen: Mieter, die finanziell vor dem Kollaps stehen, zahlen auch keine Miete mehr.

Das gilt nicht nur für gewerbliche Mieter. Auch bei der Vermietung von Wohnungen drohen zunehmend Mietausfälle.

Vor allem seit Einführung des Verbraucherinsolvenzverfahrens mit der Möglichkeit der Restschuldbefreiung müssen Vermieter immer häufiger ausstehende Mietforderungen „abschreiben“.

Beantragt Ihr Mieter die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat das für Sie als Vermieter gravierende Folgen:

  • Sie müssen damit rechnen, dass Ihr Mieter den Mietrückstand – wenn überhaupt – nur mit einer geringen Quote ausgleicht und die Restforderung nach Ablauf der so genannten Wohlverhaltensperiode ganz gestrichen wird.
  • Es gilt eine Kündigungssperre: Dass Ihr Mieter das Insolvenzverfahren in Gang gesetzt hat, dürfen Sie nicht zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis zu kündigen.

Insolvenzverfahren: Fristlos kündigen ist nicht mehr möglich

Was ist aber, wenn nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens neue Mietrückstände entstehen?


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Für diese Mietforderungen greift die Kündigungssperre nicht. Die Konsequenz: Sie können nunmehr zwar das Mietverhältnis beenden, bleiben voraussichtlich aber auf den neu entstandenen Mietrückständen sitzen.

Konkret: Gerät Ihr Mieter erneut erheblich in Zahlungsverzug, können Sie das Mietverhältnis jetzt fristlos kündigen.

Wegen der vor dem Insolvenzantrag entstandenen Mietrückstände dürfen Sie auch nicht (mehr) kündigen. Insbesondere die fristlose Kündigung ist dann ausgeschlossen.

Die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstandenen Mietrückstände dürften für immer verloren sein. Denn mit den neuen Forderungen nehmen Sie nicht am Insolvenzverfahren teil..

Wie Sie sich zusätzlich absichern können

Aber selbst wenn Ihr Mieter das Insolvenzverfahren nicht beantragt, müssen Sie bei auflaufenden Mietrückständen mit Forderungsausfällen rechnen.

Meist bringt dann auch ein Vollstreckungsbescheid kein Geld ins Haus. Die in diesen Fällen meist praktizierten Kontopfändungen beziehungsweise Lohn- und Gehaltspfändungen verlaufen immer öfter erfolglos.

Vermieten Sie an juristische Personen, wie beispielsweise an eine GmbH, haben Sie die Chance, sich zusätzlich gegen Mietausfälle zu schützen.

Bestehen Sie darauf, dass nicht allein die GmbH, sondern mindestens auch ein Gesellschafter persönlich Mitmieter wird. Meldet die Firma Insolvenz an, bleibt der Gesellschafter persönlich zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Einen totalen Schutz vor Mietausfällen gibt es nicht. Als Vermieter müssen Sie also umsichtig vorbeugen, und zwar schon vor und bei Abschluss des Mietvertrags.

Verbraucherinsolvenz: Wie das Verfahren funktioniert

Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist ein mehrstufiges Verfahren.

Die erste Stufe bildet zwingend ein außergerichtliches Verfahren, in dem der Schuldner versuchen muss, mit seinen Gläubigern, also auch mit Ihnen als Vermieter, eine Schuldenbefreiung zu erreichen.

Kommt eine außergerichtliche Einigung nicht zustande, schließt sich das gerichtliche Verfahren an, das sich wiederum in zwei Abschnitte gliedert:

Im ersten Abschnitt versucht das Gericht nochmals, eine gütliche Einigung zwischen Gläubigern und Schuldner zu erzielen. Gelingt dies nicht, folgt in einem zweiten Abschnitt das gerichtliche Verbraucherinsolvenzverfahren.

Dieses ist gegenüber dem Insolvenzverfahren für Unternehmen wesentlich vereinfacht.

Nach Abschluss des Insolvenzverfahrens folgt die so genannte – in der Regel sechsjährige – Wohlverhaltensperiode.

Der Schuldner muss für die Dauer dieser Periode den pfändbaren Teil seines Einkommens an einen Treuhänder abtreten. Der verteilt diese Beträge an die Gläubiger und damit auch an Sie als Vermieter.

Nach Ablauf der Wohlverhaltensperiode erlässt das Gericht dem Schuldner auf Antrag die restlichen Schulden.

31. Januar 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.