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Geht doch! Wie Sie Wohnungen ohne Begründung kündigen

Ein Wohnungsmietverhältnis können Sie normalerweise nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Beispielsweise wenn Sie wegen einer Vertragsverletzung des Mieters oder mit Eigenbedarf kündigen.

In welchen Fällen Sie den Mietvertrag mit Ihrem Wohnungsmieter ohne diese besonderen Gründe beenden können, lesen Sie hier.

Geregelt sind die Fälle der erleichterten Kündigung in § 573a BGB. Allgemein bekannt ist diese Vorschrift unter dem Namen „Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen“.

Die Bezeichnung verdeckt aber, dass die Regelung nicht nur bei Einliegerwohnungen anwendbar ist, sondern auch in zahlreichen anderen Fällen die Kündigung für Sie vereinfacht.

Sonderkündigung bei nur 2 Wohnungen möglich

Das besondere Kündigungsrecht steht Ihnen immer dann zu, wenn Sie eine von insgesamt 2 Wohnungen im Gebäude selbst bewohnen.

Als typisches Beispiel dafür gilt die vermietete Einliegerwohnung im selbstgenutzten Eigenheim. Doch auch wenn beide Wohnungen gleichwertig sind oder wenn sich neben den beiden Wohnungen noch Gewerbeeinheiten in Ihrem Haus befinden, können Sie nach § 573a BGB erleichtert kündigen.

In einem Mehrfamilienhaus bewohnen Sie eine Wohnung. Eine 2. Wohnung ist vermietet. Im Erdgeschoss befindet sich ein kleines Einzelhandelsgeschäft, die 2 darüberliegenden Etagen haben Sie als Büros vermietet.


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Achtung: Entscheidend ist, dass bereits bei Abschluss des Wohnungsmietvertrags, den Sie jetzt kündigen wollen, insgesamt nur 2 Wohnungen im Gebäude als solche genutzt wurden. Gab es anfangs 3 Wohnungen und haben Sie die eine davon erst später in Büros umgewandelt, gilt die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nicht.

Dem Mieter, der eine Wohnung im Mehrfamilienhaus bezieht, bleibt der einmal erworbene Kündigungsschutz erhalten.

Sie dürfen einziehen und dann kündigen

Zieht ein Mieter jedoch in ein 2-Familienhaus, geht er von Anfang an das Risiko ein, dass der Vermieter ihm ohne Gründe kündigen kann.

Selbst wenn zu Beginn seines Mietverhältnisses die 2. Wohnung im Haus ebenfalls vermietet ist, darf er nämlich nicht darauf vertrauen, dass dies so bleibt.

Das heißt für Sie: Als Eigentümer eines 2-Familienhauses dürfen Sie einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Haben Sie dann die eine Wohnung bezogen, können Sie dem 2. Mieter nach § 573a BGB ohne besondere Gründe kündigen.

Erleichterte Kündigung einzelner Räume Ihrer Wohnung

Das vereinfachte Sonderkündigungsrecht können Sie auch nutzen, wenn Sie einzelne Räume innerhalb Ihrer eigenen Wohnung oder Ihres selbstgenutz ten Einfamilienhauses vermietet haben.

Diese Alternative des § 573a BGB kommt in der Praxis aber selten zum Tragen, nämlich nur dann, wenn Sie die Räume Ihrer Wohnung unmöbliert oder an einen aus mehreren Personen bestehenden Haushalt vermieten.

Sie leben in einem geräumigen Einfamilienhaus und vermieten 2 Zimmer davon an ein junges Ehepaar.

Tipp: Vermieten Sie Einzelzimmer möbliert

Wollen Sie einen Teil der von Ihnen selbst genutzten Wohnung einer Einzelperson zur Verfügung stellen, vermieten Sie ihn am besten als „möbliertes Zimmer“.

Dafür gelten nämlich noch weitergehende Kündigungerleichterungen, und auch die Vorschriften über Miet erhöhungen und über den sozialen Mieterschutz brauchen Sie nach § 549 BGB nicht einzuhalten.

Vereinfachte Kündigung – so funktioniert sie

Wollen Sie gemäß § 573a BGB kündigen, brauchen Sie hierfür keine Gründe anzugeben. Trotzdem sind 3 Formalien zu beachten:

  1. In Ihrem Kündigungsschreiben müssen Sie hervorheben, dass Sie von der Sonderkündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB Gebrauch machen.
  2. Die ansonsten von Ihnen einzuhaltende ordentliche Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate.
  3. Weisen Sie Ihren Mieter wie bei jeder ordentlichen Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hin.

Wichtig: Das vereinfachte Sonderkündigungsrecht besteht nur, wenn Sie grundsätzlich auch zur ordentlichen Kündigung berechtigt wären.

Haben Sie im Mietvertrag die ordentliche Kündigung für einige Zeit ausgeschlossen oder einen befristeten Vertrag vereinbart, entfällt damit auch Ihr Sonderkündigungsrecht.

7. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.