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Gemeinschaftliche Miete: Hierauf sollten Sie beim Mietvertrag achten

Wenn Sie Ihre Wohnung an mehrere Personen vermieten, ergeben sich für Sie daraus einige Besonderheiten, auf die Sie achten müssen.

Für Sie ist es zunächst wichtig, möglichst viele solvente Vertragspartner zu haben.

Ihr Vorteil liegt hierbei in der gesamtschuldnerischen Haftung Ihrer Vertragspartner.

Von gesamtschuldnerischer Haftung können Sie sprechen, wenn Sie Ihre Forderung in voller Höhe gegenüber einem der Schuldner geltend machen können und die Schuldner dann untereinander für Ausgleich sorgen müssen.

Das bedeutet für Sie, dass Sie sich im Zweifel einen Mieter aussuchen können und von diesem die Zahlung der gesamten Miete verlangen können.

Wenn etwa Ihr Mieter, der bisher die Miete an Sie gezahlt hat, arbeitslos wird oder einfach verschwindet und die Miete nicht mehr zahlt, können Sie sich ohne Weiteres an Ihren anderen Vertragspartner wenden. Das ist aber nur dann möglich, wenn der andere Bewohner der Wohnung den Mietvertrag auch unterschrieben hat.

Aus diesem Grund sollten Sie, wenn Sie an mehrere Personen vermieten, den Mietvertrag von allen, die in die Wohnung einziehen möchten und zahlungsfähig sind, unterschreiben lassen. Je mehr zahlungsfähige Mieter Ihren Mietvertrag unterschrieben haben, desto geringer wird Ihr Mietausfallrisiko.

Kündigen müssen alle Mieter

Die Frage, wie viele Personen den Mietvertrag unterschreiben und damit zu Ihren Vertragspartnern zählen, spielt auch für die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses eine bedeutende Rolle.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, kann nicht einfach einer von ihnen kündigen. Er kann weder das Mietverhältnis für alle Mieter noch für sich allein durch eine von ihm allein unterschriebene Kündigung beenden.

Hat dagegen nur ein Mieter den Mietvertrag unterschrieben, kann im Fall der Kündigung des Mietverhältnisses durch diesen der andere Bewohner nicht einfach in der Wohnung verbleiben.

Alle Bewohner stehen als Mieter im Mietvertrag

Bei mehreren gemeinschaftlichen Mietern kann das Mietverhältnis nur unter folgenden Voraussetzungen beendet bzw. teilweise beendet werden:


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  • Die Mieter geben eine gemeinsame Kündigungserklärung ab.
  • Alle Mieter einigen sich mit Ihnen darüber, dass einer in der Wohnung bleibt und die anderen aus dem Mietvertrag ausscheiden.

Sonst bleiben beide Mieter mit allen Rechten und Pflichten, auch wenn einer der Mieter auszieht und der andere in der Wohnung wohnen bleibt.

Dieser Fall ist für Sie ausgesprochen günstig. Sie können sich, wenn der verbliebene Mieter seine Miete nicht zahlt, jederzeit an den ausgezogenen Mieter halten. Dieser muss dann zahlen und zusehen, wie er sein Geld wiederbekommt.

Wenn Sie die Wohnung, die Sie an mehrere Mieter vermietet haben, weitervermieten möchten, empfehlen wir Ihnen, darauf zu achten, ob das zuvor bestehende Mietverhältnis auch tatsächlich beendet ist.

Das ist nur dann der Fall, wenn Ihnen entweder eine von allen Mietern unterschriebene Kündigungserklärung vorliegt oder ein von den anderen bevollmächtigter Mieter für alle gekündigt hat.

Würden Sie die Wohnung weitervermieten, ohne dass eine wirksame Kündigungserklärung von allen Mietern vorliegt, besteht die Gefahr, dass Sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Liegt Ihnen in einem solchen Fall nur die Kündigungserklärung eines Mieters vor, erklären Sie diesem, dass dessen Kündigung solange unwirksam ist, bis alle Mieter gekündigt haben.

Über Ihre Mieteinkünfte brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Auch wenn die Mieter ausziehen, können sie nicht verlangen, ab sofort von den Mietzahlungen freigestellt zu werden.

Sie müssen die Miete solange gesamtschuldnerisch leisten, wie das Mietverhältnis besteht, also bis zu dem Zeitpunkt, an dem eine von allen Mietern unterschriebene Kündigungserklärung vorliegt.

Hinweis: Sie können den Mieter, der ausziehen möchte, darauf hinweisen, dass er notfalls die Kündigungserklärung der anderen Mieter durch Gerichtsbeschluss erreichen kann.

Was passiert, wenn nur einer der Wohnpartner im Mietvertrag steht?

Kündigt derjenige, auf dessen Namen der Mietvertrag läuft, so endet das Mietverhältnis und alle Bewohner müssen ausziehen. Sie können zwar mit dem verbleibenden Bewohner einen neuen Mietvertrag abschließen, müssen das aber nicht.

Wenn der Nicht-Mieter ausziehen möchte, so kann er das ohne Weiteres. Da er nicht Vertragspartner ist, muss er Ihnen gegenüber auch keine Kündigungserklärung abgeben.

Sonderfall: Die studentische Wohngemeinschaft (WG)

Bei studentischen WGs unterschreiben oft alle oder mehrere Bewohner den Mietvertrag. Dennoch gelten hier nach der Rechtsprechung Besonderheiten, die Sie beachten müssen.

Wenn Sie bewusst an eine Studenten-WG vermieten, wissen Sie, dass die einzelnen Mitglieder erfahrungsgemäß wechseln, sodass einzelne Mitglieder der WG wohnen bleiben, andere ausziehen, an deren Stelle andere einziehen usw.

In einem solchen Fall müssen Sie die Auswechselung von einzelnen Mitgliedern hinnehmen. Voraussetzung für eine solche Wohngemeinschaft ist, dass an mehr als zwei junge Leute vermietet wurde, die bisher noch nicht zusammengewohnt haben.

Dem Eintritt eines neuen Mitmieters in den Mietvertrag können Sie aber widersprechen, wenn dieser Ihnen nicht zuzumuten ist.

Sonderfall: Die Ehewohnung nach Scheidung

Wird Ihre Wohnung von einem Ehepaar bewohnt, das sich scheiden lässt, so kann der Richter die Wohnung einem der Partner zuweisen. Das gilt sowohl, wenn beide Ehegatten Mieter der Wohnung waren, als auch wenn nur einer von beiden Ihr Vertragspartner war.

Ihre Wohnung kann sogar dem Ehepartner zugewiesen werden, der nicht Vertragspartner war. Ihr Einverständnis als Vermieter wird bei einer solchen Zuweisung durch den Richterspruch ersetzt. Eine entsprechende Regelung gilt für Partner einer Eingetragenen Lebenspartnerschaft, nicht jedoch für sonstige Lebenspartnerschaften.

Bei Trennung einer Mieter- oder Wohngemeinschaft kommt es häufig vor, dass der ausziehende Teil von Ihnen die gesamte Kaution oder zumindest seinen Anteil daran zurückverlangt.

Gehen Sie auf eine solche Forderung nicht ein. Besteht das Mietverhältnis fort, so steht Ihnen als Vermieter die volle Kaution weiterhin zu.

Der ausziehende Mieter kann von Ihnen nicht die Rückzahlung seines Anteils verlangen, sondern er muss sich diesbezüglich an seinen ehemaligen Wohnpartner wenden. Hierauf können Sie ihn verweisen.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.