MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Gemeinschaftseigentum: Diese Änderungen sind notwendig

Die Neuregelung in § 16 Abs. 3 WEG verschafft den Wohnungseigentümern eine umfassende Beschlusskompetenz zur Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels.

Nunmehr können die Wohnungseigentümer fast sämtliche einschlägigen Kostenpositionen – mit Ausnahme der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage – auch dauerhaft entgegen dem gesetzlichen oder ursprünglich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen.

Derartige Beschlüsse sind künftig nicht mehr als sogenannte gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse nichtig.

Sie sind lediglich anfechtbar und werden auf entsprechende Anfechtung allenfalls dann für ungültig erklärt, wenn die beschlossene Änderung der Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

Beschluss unterschiedlicher Verteilungsschlüssel möglich

Für unterschiedliche Kostenarten können dabei auch unterschiedliche Kostenverteilungsschlüssel beschlossen werden. Für entsprechende Beschlüsse genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit.

Obwohl das nicht unmittelbar dem Gesetzeswortlaut zu entnehmen ist, muss für eine Änderung der Kostenverteilung jedoch ein sachlicher Grund bestehen, der ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss.

Grundsätzlich Kostenverteilung nach MEA

Das Grundprinzip der Kostenverteilung ist in § 16 Abs. 2 WEG geregelt. Die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt generell entsprechend dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (MEA) oder aber nach einem hiervon durch die Wohnungseigentümer abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel.

Den Wohnungseigentümern wird jedoch eine weit reichende Beschlusskompetenz zur abweichenden Kostenverteilung eingeräumt.

So können die Wohnungseigentümer nun nach § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit über die Verteilung der „Betriebskosten“ des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums sowie der „Kosten der Verwaltung“ beschließen, also insoweit vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Qualifizierte Mehrheit bei baulichen Maßnahmen

Bezüglich der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie baulichen Veränderungen verleiht § 16 Abs. 4 WEG der Wohnungseigentümerversammlung eine Beschlusskompetenz zur abweichenden Verteilung.

Im Bereich der baulichen Veränderungen kann jedoch eine abweichende Kostenverteilung entgegen der Regelung in § 16 Abs. 3 WEG nur mit qualifizierter Mehrheit herbeigeführt werden. Erforderlich ist auch hier eine doppelt qualifizierte Mehrheit zur Beschlussfassung:

  • Zum einen müssen ¾ der Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG für eine geänderte Kostenverteilung stimmen.
  • Darüber hinaus müssen diese noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Ausnahme von der Kostenbeteiligung aller Wohnungseigentümer

Die Regelung in § 16 Abs. 6 WEG bringt auch zum Ausdruck, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung oder Aufwendung, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgeht, nicht zugestimmt hat, weder an den Nutzungen noch an den zusätzlichen Lasten und Kosten beteiligt ist.

Erfasst sind auch die Fälle, in denen benachteiligte Wohnungseigentümer einem entsprechenden bestandskräftigen Beschluss über eine bauliche Veränderung nicht zugestimmt haben.

Die derart überstimmten und benachteiligten Wohnungseigentümer sollen nicht gezwungen werden, den Beschluss über die bauliche Veränderung nur deshalb anzufechten, damit sie nicht mit den entsprechenden

Kosten belastet werden, obwohl sie ansonsten gewillt sind, die Baumaßnahme hinzunehmen.

Gegner einer baulichen Veränderung tragen keine Kosten

Wegen der Bindung an den bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss müssen die dem Beschluss nicht zustimmenden Wohnungseigentümer zwar die Baumaßnahme dulden, sie müssen sich jedoch nicht an den Kosten beteiligen, die durch diese Maßnahme verursacht werden.

Hinweis: Die Rechtsfolge des § 16 Abs. 6 WEG kann nicht durch einen Beschluss verhindert werden. Die Wohnungseigentümer können daher nicht durch Mehrheitsbeschluss festlegen, dass nicht zustimmende Wohnungseigentümer dennoch an den Kosten einer baulichen Veränderung zu beteiligen sind.

Ein derartiger Mehrheitsbeschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Die oben genannten Grundsätze sind nicht anzuwenden, wenn über eine geänderte Verteilung der Kosten bei baulichen Maßnahmen beschlossen wird. Denn es wäre widersinnig, wenn sich einzelne Wohnungseigentümer nicht an eine entsprechende Beschlussfassung halten müssten, nur weil sie letztlich von der Mehrheit überstimmt wurden.

Letzter Ausweg: Beschlussanfechtung

Diesen Wohnungseigentümern bleibt immer noch die Möglichkeit der Beschlussanfechtung, soweit sie der Auffassung sind, die nunmehr beschlossene Kostenverteilung verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Änderung der Kostenverteilung bei Betriebskosten

Von größter Bedeutung ist zunächst die Regelung in § 16 Abs. 3 WEG, wonach die Wohnungseigentümer künftig mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses die Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die Kosten der Verwaltung in Abweichung vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilen können.

Es gilt die Betriebskostenverordnung

Für die Frage, was „Betriebskosten“ des gemeinschaftlichen Eigentums sind, verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die mietrechtliche Bestimmung des § 556 Abs. 1 BGB.

Maßgebliche Kostenpositionen, die der mehrheitlichen Änderungskompetenz der Eigentümer unterliegen, sind demnach die in § 2 BetrKV aufgeführten Kosten, die der Vermieter im Mietrecht bei entsprechender Vereinbarung auf seine Mieter umlegen kann.

Diese Kosten können nun also mit einfacher Mehrheit dauerhaft abweichend vom bisher geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden – soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 16 Abs. 3 WEG).

Letztlich jedenfalls kann jeder Verteilungsschlüssel auch für nur einzelne Kostenpositionen verwendet werden. Dies wiederum unter der Voraussetzung, dass die Verteilung nach diesem geänderten Maßstab den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

8. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.