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Gemeinschaftseigentum Eigentumswohnung: Bauliche Veränderungen

Insbesondere wegen der anfallenden Kosten spielt die Abgrenzung zwischen dem Sondereigentum, also den Eigentumswohnungen, und dem gemeinschaftlichen Eigentum ein große Rolle:

Das Sondereigentum umfasst die Wohnung des Eigentümers, und zwar alles innerhalb der Wohnung. Das sind nichttragende Innenwände, Putz- und Wandbeläge, Fußbodenbelag einschließlich Estrich, Heizkörper, Leitungen, Elektro- und Sanitärinstallation, Türen, Balkon.

Zum Gemeinschaftseigentum zählt das Gebäude. Das sind tragende Bauteile, Versorgungsleitungen bis zu den Eigentumswohnungen, Heizungsanlage, Fahrstuhl, Treppenhaus.

Außerdem gehören hierher alle Gemeinschaftsanlagen wie Sauna, Schwimmbad, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen und das Grundstück, soweit daran keine Sondernutzungsrechte bestehen.

Im Übrigen gilt: Alle Gebäudeteile, die in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet werden, zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Folge: Kommt es zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten an gemeinschaftlichem Eigentum, sind die hierbei anfallenden Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Handelt es sich hingegen um Sondereigentum hat der betroffene Wohnungseigentümer die Kosten allein zu tragen. Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

Auch durch eine Bestimmung in der Teilungserklärung können sie nicht dem Sondereigentum zugeschlagen werden. Welche Gebäudeteile dies sind, können Sie der Übersicht auf der nächsten Seite entnehmen.

Diese Gebäudeteile gehören immer zum Gemeinschaftseigentum

GebäudebestandteileAnmerkungen
AbwasserkanalGemeinschaftseigentum, endet jedoch dort, wo der Kanal in das Sondereigentum abzweigt
Antennenanlagenhierzu zählt neben Gemeinschaftseigentum auch der Breitband-Kabelanschluss
Aufzug
Außenputz
Außenwand
Dachkonstruktiongemeinschaftliches Eigentum, da sie der Stabilität und der Sicherheit des Gebäudes dient
Balkonstützen
BodenBöden zwischen zwei Wohnungen sind konstruktive Bestandteile des Gebäudes und damit zwingend gemeinschaftliches Eigentum
Briefkastenanlage
Dachkonstruktionhierzu gehört auch der Dachbelag sowie die Dachinnenhaut
Dachfenster
Dachrinnen und Regenfallrohre
Fenster, Außenseite
Fensterrahmen
Fahrstuhl
Geländer
Hauptversorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Gas und Telefon)jeweils bis zur Abzweigung ins Sondereigentum
Haussprechanlage
Heizkörperventilanders die Heizkörper, welche zum Sondereigentum gezählt werden
Heizungsanlage
Hofflächen
Kaminnach Eintritt ins Sondereigentumsräume endet das Gemeinschaftseigentum
Leuchtreklame an Hauswand oder Dach
Markise
Mauerwerk/tragende Wände
Müllschlucker
Treppen/Treppenhaus
VerbraucherfasungsgeräteGasuhren, Wärmemengenzähler, Wasseruhren und Heizkostenverteiler
Wärmemengenzähler
Wasseruhr

Wenn eine Sonderumlage erforderlich wird

Der Beschluss einer Sonderumlage steht meistens dann auf der Tagesordnung einer Wohnungseigentümer-Versammlung, wenn Reparaturkosten nicht oder nicht vollständig aus der Instandhaltungsrücklage bestritten werden können oder wenn Sachverständigen-, Gerichts- oder Rechtsanwaltskosten vorfinanziert werden müssen.

Werden beispielsweise größere Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten ausschließlich über eine Sonderumlage finanziert, kann dies den einzelnen Wohnungseigentümer unter Umständen in finanzielle Bedrängnis bringen.

Worauf es bei baulichen Veränderungen ankommt

Bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnungsanlage erweisen sich immer wieder als ein besonders heikles Thema. Dass Wohnungseigentümer ihren jeweiligen Standpunkt so beharrlich vertreten, hat sowohl wirtschaftliche als auch rechtliche Gründe.

Egal, ob es sich um ein kleineres oder großes Bauvorhaben handelt, es entstehen in jedem Falle zusätzliche Kosten, die in der Regel über eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen. Hinzu kommt, dass alle Wohnungseigentümer der Umgestaltung der Wohnanlage zustimmen müssen.

Nimmt ein einzelner Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vor, ohne die hierzu notwendige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingeholt zu haben, muss er die Veränderung auf Verlangen der anderen Eigentümer wieder rückgängig machen.

Der betreffende Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Welche baulichen Veränderungen nach der Rechtsprechung hiervon erfasst sind, zeigt die folgende Übersicht:

Bauliche Veränderungen, denen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen:


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  • Bebauung einer Gartenfläche mit einem Gartenhaus
  • Abdeckung eines Dachgartens mit einer unbegehbaren Schicht
  • Überdachung einer Terrasse
  • Anbringung einer Markise an einem Balkon
  • Entfernung einer tragenden Wand
  • Durchbruch der Dachhaut (zum Beispiel bei Anschluss einer Antenne oder eines Kamins)
  • Umwandlung einer Dachfläche in eine Dachterrasse
  • Errichtung einer Garage oder eines Kfz-Stellplatzes
  • Errichtung eines Zauns
  • Einbau eines Aufzugs oder Stilllegung eines vorhandenen Aufzugs
  • Einbau eines Müllschluckers
  • Einbau einer Trinkwasserenthärtungsanlage
  • Einbau einer Gegensprechanlage
  • Entfernung von Heizkörpern, die mit Messgeräten ausgestattet sind
  • Durchbruch der Fassade zwecks Anbringung eines Entlüftungsgitters oder einer Klimaanlage
  • Durchbruch einer tragenden Zwischendecke zwecks Zusammenlegung zweier übereinander liegender Wohnungen
  • Unterkellerung einer Terrasse
  • Anbringung einer Leuchtreklame an der Außenwand
  • Einbau von Dachfenstern und Dachgauben
  • Einbau eines weiteren Ladeneingangs
  • Errichtung eines Windfangs
  • Zumauern eines Fensters
  • Verglasung eines Balkons

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.