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Gemeinschaftseigentum: Sonderumlage ergänzt Hausgeld

Grundsätzlich ergibt sich die Höhe des von Ihnen als Wohnungseigentümer monatlich zu zahlenden Hausgeldes aus dem zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplan.

Oftmals stellt sich aber im Lauf eines Wirtschaftsjahres heraus, dass die vorhandenen finanziellen Mittel einer Eigentümergemeinschaft nicht ausreichend sind.

Die Gründe hierfür können vielfältig sein.

Hervorzuheben sind insbesondere plötzlich auftretende Reparaturmaßnahmen oder Hausgeldrückstände bei Insolvenz eines Wohnungseigentümers.

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie also auch bei pünktlicher und vollständiger Erbringung Ihrer Hausgeldzahlung nicht davor geschützt, unter bestimmten Voraussetzungen zu zusätzlichen Zahlungen in Form einer Sonderumlage herangezogen zu werden.

Unter diesen Voraussetzungen fällt eine Sonderumlage an

Im Laufe der Jahre wird in den meisten Eigentümergemeinschaften zwar eine ansehnliche Instandhaltungsrücklage angesammelt. Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, ist es aber nicht gestattet andere als Instandhaltungskosten aus dieser zu bezahlen.

Besteht keine ausreichende Rücklage, muss sogar für dringend erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen eine Sonderumlage gebildet werden. Alle nicht vorhersehbaren Ausgaben können zu finanziellen Engpässen Ihrer Eigentümergemeinschaft führen.

In solchen Fällen zwingt der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung Ihren Hausverwalter solche Liquiditätsprobleme mittels einer sogenannten Sonderumlage zu lösen.

Praxisbeispiel

Bei einem Sturm kommt es zu erheblichen Beschädigungen des Dachs. Dadurch treten in dem darunterliegenden Stockwerk Wasserschäden auf. Um weitere Schäden abzuwenden, ist die unverzügliche Reparatur des Dachs erforderlich.

Da die Mittel der Instandhaltungsrücklage die Reparaturkosten nicht abdecken, werden die Miteigentümer die Erhebung einer Sonderumlage beschließen.

Finanzieller Engpass erfordert Sonderumlage

Im Gegensatz zu den periodisch fällig werdenden Hausgeldzahlungen bzw. -vorschüssen handelt es sich bei der Sonderumlage also um eine einmalige Zahlung, die Sie als Wohnungseigentümer für einen unvorhersehbar auftretenden finanziellen Engpass aufwenden sollen.

Sonderumlage ergänzt Wirtschaftsplan

Es kommt beispielsweise auch vor, dass eine Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme nicht ausreicht. Dann muss eine Sonderumlage angesetzt werden. Dabei stellt die Sonderumlage eine nachträgliche Ergänzung zum Wirtschaftsplan dar.

Sie dient dem Ausgleich von außergewöhnlichen oder nicht vorhersehbaren Finanzierungslücken, die im Verlauf eines Wirtschaftsjahres auftreten können.


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Wichtig

Da es sich bei der Sonderumlage genauso wie bei den Hausgeldzahlungen um einen Vorschuss handelt, hat Ihr Verwalter über die tatsächlich entstandenen Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung abzurechnen.

Im Ergebnis stellt eine Sonderumlage eine zusätzliche Belastung Ihrer finanziellen Mittel dar und kann damit Ihre Renditekalkulation gefährden.

Wann eine Sonderumlage notwendig ist

Die Fälle, in denen eine Sonderumlage notwendig ist, sind gesetzlich nicht geregelt. Jeder außergewöhnliche und nicht vorhersehbare Finanzbedarf Ihrer Eigentümergemeinschaft kann eine Sonderumlage rechtfertigen.

Typische Fälle aus der Praxis, in denen die Erhebung einer Sonderumlage in Ihrer Eigentümergemeinschaft in Betracht kommt, sind folgende:

  • Durchführung von dringenden Reparaturen oder Notreparaturen bzw. vorläufigen Sicherungsmaßnahmen (z. B. nach Sturm-, Hagel- oder Feuerschäden)
  • Schließung bzw. Vermeidung von nicht vorhersehbaren Deckungslücken im Wirtschaftsplan (z. B. solche, die durch Hausgeldrückstände eines Miteigentümers entstanden sind)
  • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Gemeinschaft
  • Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  • Kosten und Vorschusszahlungen für die Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens (Anwaltsgebühren)
  • Tilgung sonstiger, nicht gedeckter Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft

Erfordernis ordnungsgemäßer Verwaltung

Wichtig ist, dass der betreffende Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen muss. Die Sonderumlage muss erforderlich sein, um eine notwendige Maßnahme zu finanzieren. Meistens wird dann eine Sonderumlage als Änderung oder Ergänzung zum Wirtschaftsplan beschlossen.

Wegen einer kurzfristigen Erhöhung der Abwasserkosten reicht der im Wirtschaftsplan unter der Kostenposition „Wasser/Kanal“ angesetzte Betrag nicht aus, um die Vorauszahlungen an die Wasserbetriebe zu leisten.

Die Eigentümergemeinschaft wird nun eine Änderung des Wirtschaftsplans in Form einer Sonderumlage beschließen, um eine kurzfristige Erhöhung der Kostenposition zu erreichen.

Da die Sonderumlage eine Ergänzung zum Wirtschaftsplan ist, hat sie sich hinsichtlich formaler und inhaltlicher Kriterien am Wirtschaftsplan zu orientieren.

Wirtschaftsplan bestimmt Höhe des Finanzbedarfs

Die Höhe des monatlichen, vorläufig von Ihnen zu zahlenden Hausgeldes richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan. Über dessen Verbindlichkeit wird von der Eigentümergemeinschaft Beschluss gefasst. Die endgültige Höhe des Hausgeldes wird durch gemeinschaftlichen Beschluss über die abschließende Jahresabrechnung festgesetzt.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist Ihr Verwalter verpflichtet jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Dieser soll laut Gesetz enthalten:

  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die anteilsmäßige Beteiligung der Wohnungseigentümer an der Lasten- und Kostentragung,
  • die zu zahlenden Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung sowie
  • die zu zahlenden Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage.

Wirtschaftsplan prognostiziert Finanzbedarf

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres. Der von Ihrem Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan wird durch einen mehrheitlichen Beschluss Ihrer Eigentümergemeinschaft verbindlich.

Die Wohnungseigentümer müssen dann, entsprechend der Festsetzungen im Wirtschaftsplan, Vorschüsse leisten. Der dem beschlossenen Wirtschaftsplan zugrunde gelegte Kostenverteilungsschlüssel ist jedoch nicht verbindlich.

Eine unrichtige Verteilung der Kosten aufgrund eines falschen Kostenverteilungsschlüssels ist später in der Jahresabrechnung zu korrigieren.

4. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.