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Gemeinschaftseigentum: Verteilerschlüssel-Änderung mit einfacher Mehrheit

Beschlüsse über die Änderung des Verteilerschlüssels kann die Gemeinschaft der Eigentümer mit einfacher Mehrheit fassen.

Das heißt, für die Beschlussfassung ist die Zustimmung von mehr als der Hälfte der abgegebenen Stimmen erforderlich.

Stimmenthaltungen werden hierbei nicht mitgezählt.

Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, können Sie bei einer Änderung des Verteilerschlüssels nach § 16 WEG den mietrechtlichen Abrechnungsmaßstab anpassen.

Das regelt § 556a BGB, wonach Sie die Anpassung durch einseitige Erklärung vornehmen können.

Wichtiges BGH-Urteil

In einer neueren Entscheidung hat der BGH einen bislang bestehenden Streitpunkt geklärt, nämlich, ob auch eine in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit abänderbar ist.


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Diese Frage haben die Karlsruher Richter bejaht (BGH, Urteil v. 16.07.10, Az. V ZR 221/09).

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit eine Änderung des Verteilerschlüssels für die Heizkosten beschlossen.

Die Gemeinschaftsordnung konnte jedoch nur mit ¾ aller Stimmen geändert werden.

Beschlusskompetenz kann nicht eingeschränkt werden

Der BGH führte zur Begründung aus, dass die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden kann, so sieht es § 16 Abs. 5 WEG vor.

Sofern die Gemeinschaftsordnung anderslautende Bestimmungen enthält, sind diese unwirksam. Möchten Sie also einen in Ihrer Gemeinschaftsordnung vorhandenen Verteilerschlüssel ändern, können Sie sicher sein: Sie benötigen hier nur die einfache Mehrheit, das ist höchstrichterlich abgesegnet.

Änderung der Kostenverteilung: Sie haben einen Anspruch darauf

Gemäß § 10 Abs. 2 WEG können Sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft sogar eine Änderung der Kostenverteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten verlangen.

Voraussetzung hierfür ist, dass das „Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer, unbillig erscheint“.

Eine solche Unbilligkeit ist aber erst bei einer Mehrbelastung von ca. 25% anzunehmen.

Ziel: Vermeidung unbilliger Härten

Nach einer Entscheidung des BGH kommt es für den Änderungsanspruch allein auf die Mehrbelastung des Eigentümers an, der die Änderung verlangt.

Unerheblich ist dagegen, wenn ein anderer Eigentümer ohne Änderung erhebliche Vorteile hätte. Der Änderungsanspruch soll nämlich nur unbillige Härten beseitigen, nicht aber eventuelle Vorteile verhindern (BGH, Urteil v. 11.06.10, V ZR 174/09).

Einfache Mehrheit ist ausreichend

Im Gegensatz zu früherem Recht können Sie nun den Verteilerschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten durch einfache Mehrheit ändern.

Das gilt auch dann, wenn Ihre Gemeinschaftsordnung andere Mehrheitserfordernisse vorschreibt.

Checkliste: Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG

Planen Sie eine Änderung der Verteilerschlüssel, prüfen Sie anhand der folgenden Checkliste, ob Sie bzw. Ihr Verwalter alles richtig gemacht haben.

21. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.