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Gemeinschaftsordnung: Das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümer Gemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmungen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regeln. Hiervon wird in der Praxis regelmäßig Gebrauch gemacht. Nahezu jede Teilungserklärung enthält auch die Gemeinschaftsordnung.

Genau genommen wird lediglich die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen, der die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung, der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt sind.

Durch Eintragung im Grundbuch wird die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums erklärt. Das bedeutet, dass auch spätere Käufer einer der Eigentumswohnungen an die Gemeinschaftsordnung gebunden sind.

Zum Inhalt: Pflichtpunkte

Der Inhalt der Gemeinschaftsordnung kann weitestgehend frei gestaltet werden.

Lediglich die zwingenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes können Sie nicht umgehen. Dazu gehören insbesondere folgende Bestimmungen:

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Abweichende Vereinbarungen sind nur zulässig, wenn die Wohnanlage ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
  • Im Fall einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung darf einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zum Verkauf seiner Wohnung nur aus wichtigem Grund versagt werden.
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Wohnungseigentümer den Verkauf seiner Wohnung verlangen, wenn sich dieser gegenüber anderen Wohnungseigentümern einer so schweren Verletzung der ihm obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann.
  • Die Vorschrift, dass jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben muss, kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden.
  • Ein außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss ist rechtswirksam, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

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  • Das Minderheitenrecht muss gewahrt bleiben, das heißt, dass auf Verlangen von mehr als ¼ der Wohnungseigentümer eine Wohnungseigentümerversammlung stattfinden muss.
  • Einige dem Verwalter zustehenden Aufgaben und Befugnisse dürfen nicht eingeschränkt werden. Hierzu gehören
  • die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, Veranlassung von Notmaßnahmen, Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder, Vertretung der Wohnungseigentümer.

Alle übrigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes können aufgehoben, eingeschränkt oder abgeändert werden.

Praxis-Tipp: Für das Zustandekommen der Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

Für den Fall, dass Sie als Alleineigentümer eines Miethauses Wohnungseigentum begründen, können Sie den Inhalt der Gemeinschaftsordnung selbst bestimmen, solange Sie noch Eigentümer aller Wohnungen sind.

Empfohlener Inhalt

Es empfiehlt sich, in der Gemeinschaftsordnung mindestens zu folgenden Punkten Regelungen zu treffen:

  • Art und Umfang der Nutzung
  • Übertragung des Wohnungseigentums (Zustimmung des Verwalters)
  • Instandsetzungspflichten
  • Versicherung des Gebäudes
  • Mängelanzeigepflicht
  • Wiederherstellungspflicht bei einer Zerstörung der Wohnanlage
  • Besichtigungsrecht des Verwalters
  • Entziehung des Wohnungseigentums
  • Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer
  • Wirtschaftsplan
  • Wohnungseigentümerversammlung (ganz wichtig: Regelung des Stimmrechts)
  • Bestellung eines Verwalters
  • Verwaltungsbeirat

31. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.