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Gemischt genutzte Immobilie: Nutzen Sie die Vorteile

Unter einer gemischt genutzten Immobilie ist in diesem Zusammenhang ein Objekt zu verstehen, welches Sie sowohl unternehmerisch nutzen als auch zu privaten Wohnzwecken bewohnen.

Im Erdgeschoss betreiben Sie ein Ladenlokal oder die Büroräumlichkeiten Ihres Unternehmens und die oberen Etagen bewohnen Sie privat mit Ihrer Familie.

Auch wenn Sie nur ein Arbeitszimmer in Ihrer Immobilie unternehmerisch nutzen, liegen diese Voraussetzungen vor. Schon dann können Sie bei Ihrem Objekt von einer gemischt genutzten Immobilie sprechen.

Ordnen Sie Ihr Objekt Ihrem Unternehmensvermögen zu

Allein durch Willensäußerung gegenüber dem Finanzamt sind Sie berechtigt, Ihre gemischt genutzte Immobilie komplett Ihrem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zuzuordnen. Dies dürfen Sie nämlich, wenn der unternehmerisch genutzte Teil, also das Ladenlokal oder das Arbeitszimmer, mindestens 10% der gesamten Nutzfläche ausmacht.

Holen Sie sich die Vorsteuer vom Finanzamt wieder

In der Folge dieser Zuordnung erhalten Sie seitens des Finanzamts sämtliche Vorsteuern, beispielsweise aus den Herstellungskosten der Immobilie, erstattet.

Sie bauen ein Haus mit insgesamt 250 qm. In Ihrem neuen Objekt nutzen Sie einen mindestens 25 qm großen Raum als Arbeitszimmer für Ihr Unternehmen.


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Die gesamten Herstellungskosten Ihrer Immobilie belaufen sich auf 595.000 €. Die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 19% ist in dem Betrag bereits enthalten.

Wenn Sie nicht gestalten, sind Sie mit den gesamten Herstellungskosten von 595.000 € wirtschaftlich belastet.

Sofern Sie jedoch die sogenannte Seeling-Gestaltung auch auf Ihre gemischt genutzte Immobilie anwenden, erstattet Ihnen das Finanzamt die Umsatzsteuer aus den Herstellungskosten. Diese Umsatzsteuer wird aus Ihrer Sicht auch als Vorsteuer bezeichnet.

Unterm Strich können Sie daher im Zeitpunkt der Herstellung über 95.000 € mehr verfügen. Dies ist so, weil Sie Ihre Immobilie dem umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen zugeordnet haben.

Keine einkommensteuerlichen Nachteile durch die Zuordnung

Einkommensteuerliche Nachteile entstehen dabei für Sie nicht. Insbesondere muss hier unterschieden werden, dass das umsatzsteuerliche Unternehmensvermögen nicht mit dem ertragsteuerlichen Betriebsvermögen identisch ist.

Die Zuordnung zum Betriebsvermögen hätte nämlich erhebliche Folgen bei der Einkommensteuer.

Der Grund: Alles, was sich im Betriebsvermögen befindet, ist auf ewig steuerverhangen. Dies bedeutet für Sie: Wenn Sie eine Immobilie aus Ihrem Betriebsvermögen verkaufen, müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn in jedem Fall Steuern zahlen.

Veräußern Sie eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie, ist dies nur innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb zu versteuern.

Danach können Sie den Verkaufsgewinn vollkommen steuerfrei einstreichen. Dies funktioniert bei einer Immobilie, die sich nur im umsatzsteuerlichen Unternehmensvermögen befindet, genauso. Einkommensteuerlich bestehen daher keine Nachteile für Sie.

Sie müssen Eigenverbrauch besteuern

Leider dürfen Sie den im Beispiel erwähnten wirtschaftlichen Vorteil von 95.000 € nicht auf Dauer behalten. Vielmehr müssen Sie einen Teil der erhaltenen Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen. Dabei handelt es sich um den Teil, der auf den privat genutzten Bereich entfällt.

Das Finanzamt hat Ihnen die gesamte Vorsteuer aus den Herstellungskosten in Höhe von 95.000 € erstattet. Davon entfallen 10% (25 qm von insgesamt 250 qm) auf das unternehmerisch genutzte Arbeitszimmer. Die restlichen 90% sind Ihrem zu privaten Wohnzwecken genutzten Immobilienteil zuzuordnen.

Insgesamt müssen also wieder 85.500 € (90% von 95.000 €) an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

24. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.